第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共12页2003年北京房地产大预测1、2003年北京房地产市场将平稳发展，不会出现房地产过热和泡沫现象2002年北京房地产市场开发势头强劲：1-9月份，房地产开发投资完成612.9亿元，比去年同期增长29.5%；全市新开工各类商品房1652万平方米，比去年同期增长7.4%。有观点认为，目前北京房地产开发过热，担心2003年会出现房地产泡沫，其根据主要来自对空置率和房价的分析，而我们分析后认为并非如此。●不能简单由空置率高得出过热结论目前国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据，2001年北京市商品房空置率为18.1%，商品住宅空置率为19.2%。同时，北京近几年的商品房空置率均高于5-10%这个区间，1999年空置率曾高达26.8%。表面看来这一指标的确高，但具体分析，可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论。首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿，使一些建好的安置房变成空置房。其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位商品房占的比重较大，而4000元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至2002年6月份，北京的商品房整体空置面积为710.1万平方米，其中，空置时间在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3年以上的商品房面积则只有10％。从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工与销售面积基本上还是同步增长的。因此，尽管2000年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长，但由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面积有望得到控制。第2页共12页第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共12页●房价一直在缓慢趋降，泡沫之说缺乏根据一般认为，房价的增长速度持续超过GDP的增长速度是出现房地产泡沫的征兆，事实上，北京的房价已呈下降趋势，按照统计局公布的最新数字，2002年商品房平均售价4676元/平方米，比2001年末低386元/平方米；商品住宅平均售价4517元/平方米，比2001年末低199元/平方米。从伟业指数来看，今年3季度全市综合价格指数为79点，比2000年1季度的83点降了4点。从2003年的发展趋势看，几个因素将继续拉低全市的商品房平均价格。首先，为保证危改居民及广大中低收入居民的需求，北京市今后几年将继续加大经济适用住房的建设力度，从2002年开始，每年将新建经济适用住房300万平方米，在连续四年的时间里，完成1200万平方米的建设任务；其次，北京的住宅开发将不断向南城推移，由于南城的地价相对低廉，今后将出现更多的低价位商品房；另外，伴随着北京基础设施，特别是道路系统的改善，北京的郊区化趋势越来越明显，2003年会出现更多的郊区住宅，而这些住宅的价位相对较低。这些都将继续拉低北京的平均房价。因此，北京的房价变化是正常的、良性的，不会出现房地产泡沫现象。2、从供应方面看，2003年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较大；二手房市场仍无较大突破从市场供应来看，由于北京的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有效的联动效应，2003年北京一、二、三级市场走势不尽相同。但总体情况是趋于增加的。●2003年土地供应略有增加2002年有关土地使用的一项重要政策就是"关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定"，这一新的土地政策颁布后，土地交易公开化，房地产开发商获得土地的门槛抬高，这在一定程度上限制了土地的供应量，因此2003年开发企业以拍卖方式获得的土地数量将有限，但以其它渠道，例如绿化隔离地区、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现增长趋势。...
