土地增值税清算实务操作规程VIP免费

第1页共129页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共129页土地增值税清算操作规程第2页共129页第1页共129页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共129页二○一二年八月目录第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算的概念二、土地增值税的清算条件三、清算时间要求四、土地增值税清算项目的审核鉴证五、清算审理及审核第二部分土地增值税清算准备工作一、土地增值税清算的前期管理二、土地增值税清算单位的确定第3页共129页第2页共129页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共129页三、项目清算应关注因素四、清算资料的收集第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入二、视同销售收入的确认三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题五、收入确定需关注的问题六、收入确认的审核要点第四部分扣除项目金额的确定一、扣除项目税务处理的基本原则二、地价款的扣除三、房地产开发成本的扣除四、房地产开发费用的扣除五、扣除项目的归集与分配第4页共129页第3页共129页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共129页六、旧房及建筑物的评估价格七、与转让房地产有关的税金八、财政部规定的其他扣除项目九、需要明确的几个问题十、土地增值税清算实例第五部分土地增值税的计算一、一般土地增值税的计算二、分期开发项目的计算三、清算后再转让房地产的处理第六部分土地增值税的预征与核定征收一、土地增值税的预征二、土地增值税核定征收第七部分土地增值税清算的会计处理第5页共129页第4页共129页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共129页一、预缴的会计处理一、预缴的会计处理------------------------------------------------二、清算的会计处理---------------------第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠二、国家征用收回的房地产税收优惠三、个人销售住房税收优惠四、廉租房和经济适应住房税收优惠五、资产公司转让房地产税收优惠六、清偿债务税收优惠七、转让旧房税收优惠八、以房地产进行投资或联营税收优惠九、关于合作建房的税收优惠十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题十一、关于个人互换住房的征免税问题第一部分土地增值税的清算概要第6页共129页第5页共129页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共129页一、土地增值税清算概念（91号文件第3条）土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是强制清算条件。（一）主动清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主第7页共129页第6页共129页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共129页动进行清算。所谓房地产开发项目全部竣工并完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；整体转让未竣工决算的开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；直接转让土地使用权是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。房地产开发企业符合上述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。案例：如果房地产开公司既从事了开发土地的业务，也开发房产，2008年开发1号地...