XXXX年第一季度东莞房地产市场分析报告_25页_中原VIP免费

中原地产：2010年第一季度东莞房地产市场分析报告报告提要：一季度土地供应放量明显，成交活跃、分化明显，热点区域土地争夺激烈，高价地从一线城市向二线的东莞蔓延，热点区域地价高企不下，对房价预期稳定起到了重要作用。一季度新建商品房供应温和放量，中等户型为供应的主力军，大户型洋房供应下滑明显。可售存量继续保持高位快速回落态势，存量跌至554.64万㎡低位，供应持续偏紧，供求矛盾比较尖锐。新开工开始升温，开发商加快开发建设是大势所趋。一季度市场整体成交平稳，直逼09年同期水平，成交总面积为109.13万㎡，同比下降8.80%，而成交总金额为86.39亿元，同比增加24.70%。从月度趋势看，3月份政策调控逐步消化明朗，房价预期趋稳，刚性需求开始逐步释放，楼市成交开始好转。一季度全市普通住宅均价6444元/㎡，比09年同期上升24.83%。从月度趋势看，东莞楼市受政策调控影响比较短暂，房价在前三个月呈现微幅调整态势，随着3月份成交量的反弹，预计4月份房价呈现回升态势。宏观环境方面，3月份的经济数据反映全球主要经济体制造业强劲向好，经济稳中有升；信贷增量高于市场预期，购房信贷整体上仍然趋紧；而房地产调控政策基本出尽明朗，市场逐步消化，刚性需求仍然受到鼓励和支持，同时房价预期趋向稳定。商品房供应持续偏紧，市场成交逐步回暖，促销优惠折扣有所收窄。展望后市，市场需求蓄势待发，只等开发商积极推盘推货。从4月中上旬开始，新盘新货陆续上市，市场迎来今年第一波推盘高峰。而随着市场对政策调控的逐步消化，新盘新货陆续上市，购房者入市积极性大大提高，市场成交预计持续放量；东莞房价经历前三个月的微幅调整后预计将小幅反弹，新盘新货促销折扣大多恢复到97-98折的正常水平，同时新盘的定价也会相对偏向乐观；促销旺季的到来，尾货、特价充斥市场，整体市场人气较旺，但这种情况对新盘新货有一定的冲击，置业者被有所分流；4月的市场仍然以刚性需求为主导，投资需求仍然平抑；另外，市场存量则呈现低位回升态势，供应偏紧状况有望得到明显缓和，受此影响，房价反弹的高度也受到较强的制约。一、土地市场分析1、2010年1季度土地供应分析一季度土地供应放量明显，商住用地规模超工业。2010年1季度东莞市上市供应土地面积164.42万㎡，其中工业用地供应78.66万㎡，共19宗，面积同比上升34.56%；商住用地供应85.75万㎡，共19宗，单宗供应规模较大，上市土地面积同比大幅上升274.42%。市场土地供应主要以商住用地为主，占总供应量的52.16%。2、2010年1季度土地成交分析土地交投气氛浓郁，商住用地成交明显放量。2010年1季度东莞全市成交土地199.58万㎡，共47宗，面积同比上升160.10%，成交总金额为47亿元，其中工业用地成交98.42万㎡，同比上升38.64%；商住用地成交78.94万㎡，同比大幅上升12倍，成交总量的大幅上升主要由于商住用地成交的放量。此外，按各块商住用地的容积率计算，一季度成交的所有商住用地可建设的建筑面积达到187.93万㎡之多，对未来楼市的供应形成强力支撑。3、土地市场供求状况2010年1季度土地供求延续了2009年4季度的较高水平，土地市场目前依然处于活跃状态，主要由于商住用地供应的大量供应，以及工业用地供求的稳定，依然维持供求较高的水平。4、土地成交区域分布土地成交排名前列的区域均为工业用地成交居多，麻涌的工业用地成交占据土地成交的榜首，2010年1季度成交工业用地面积44.9万㎡，共11宗；12个区域有商住用地成交，特别引人注目的是虎门、长安、寮步、大朗、沙田等。5、商住用地成交量价情况东莞商住用地成交分化明显，热点区域成交活跃，偏远区域遭遇流拍。2010年1季度东莞市挂牌成交16宗商住用地，另有6宗商住、商业用地流拍，可见土地区域分化非常严重，部分热点区域如虎门、长安、寮步的土地则竞争激烈，其中虎门镇金洲村地块被万科地产以5217元/㎡收入囊中，成为虎门新的单价地王，此外长安长青路地块在经过136轮竞标，万科地产以10.04亿元的价格竞得，楼面地价4022元/㎡；而部分房地产发展滞后的僻远镇区如樟木头镇、东坑镇、中堂镇、黄江镇，则相对冷淡许多，都出现了流拍的现象。3月最大的土地拍卖来自沙...