华钜·御庭定价市场分析报告一、市场综述1、住宅市场1)整体成交量惠南1~10月主要商品住宅成交量汇总单位（m2）采样楼盘：（听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园）从目前，惠南主力商品房成交数据来看，2008年整体市场走缓，前十月平均成交量为7390平方米，平均月成交58套。七月由于听潮豪园开盘，当月成交91户拉动了整体销售量。而“金九银十”的数据反映出目前惠南市场的现状，9月份成交量更是跌落到全年最底。10月成交量复苏由于丽景苑开盘，其它楼盘成交量较低。惠南成交缩量一方面由于去化放缓，另一方面因为开盘量的委缩。由于目前政策频繁出台，开发商同样处于观望状态，一些符合预售的楼盘销控部分房源（丽景苑二房、香桂园6号楼）。2)板块整体成交价格情况惠南1~10月主要商品住宅成交量均价单位（元/m2）采样楼盘：（艺泰安邦、听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园）上图为2008年1~10月惠南主要项目成交均价。可以看出，1~2月成交价还底于6400元水平，自3月份后，月成交均价在6950元均线上下波动。从数据走势来看，目前惠南房价趋稳。同时，值得注意的是，下半年听潮豪园、丽景苑等惠南高端楼盘上市，在当月成交量占较大比例同时，成交均价没有大幅上升，说明了目前惠南楼盘还是采取比较谨慎的开盘策略。3)竞争项目近期成交情况案名十月份近五月成交量成交套数成交均价成交量成交套数成交均价鼎城丽景苑6431.35457442.796431.35457442.79艺泰安邦2203.38196955.0419247.042036944.76听潮豪园2255.82186817.3417128.611347199.47金梅雅苑163.8627386.793239298161.36爱盛家园16616703.01132886488一方新城98.8317239.703120.65287186.77从本月板块成交分析来看，区域公寓市场近期供应量近乎停滞的情况下，板块均价与前期相比有所下降，原因在于热点楼盘房价已经出现一定的松动。虽然各盘报价都“坚守阵地”，但是实际成交价格都以各种名义出现一定比例的下降。听潮豪园自上月起，对其房源进行大幅优惠，总价现优惠3万元，累加抽奖的形式取得一定的成绩，10月份销售18套，是9月份的一倍。同时，大幅优惠背景下，其销售价格也大幅回落，10月份其销售均价为6817.34元/m2，较上月6996.96元/m2进一步下降。成交房源来看，该案此次所推12号楼特惠房成交状况良好，该批房源沿沪南路，且1~2为商业裙房，楼层设定为3~6层，报价为6500元/m2，特价房大比例成交拉底了听潮豪园10月份的销售均价。目前，听潮豪园采取更为激进的销售策略，省去之前优惠+抽奖的复杂模式。现在购房总价直接优惠10万元。以单套90万来计算，优惠幅度达到10%~12%。相信下个月，听潮的销售价格将进一步下探。金梅雅苑于8月新推47套房源，以二房为主。目前还剩余22套，其中有7户为动迁房，本月销售2套，成交户型处于低楼层区域，使本月成交均价回落至7387元/㎡。目前本案报价仍然是8000元/平方米的均价，有98折的优惠折扣。香桂园预计9月推盘的最后一幢也推迟开盘，开盘时间预计在12月。10月没有成交。4)竞争项目价格在过去的10个月内。主要在售个案的成交均价主要集中于7000元/㎡左右的区间内。听潮豪园：7、8月份的成交均价达到近年来的高点，步入9、10月份，该案为了促进销售，推出了一系列的优惠活动，成交价格下降，下降幅度为8.8%（656元/㎡）。鼎城丽景苑：于9月底开盘，成交均价在7442元/平方米，与该案的报价相符。富成家园：由于开发商二期开发暂缓，不急于回笼资金，不搞优惠措施等价格战，尽管销量一路下滑，但价格还是稳中有升，在7000元/㎡左右。金梅雅苑：是区域内售价最高的个案，占有老城区地段优势，目前已进入尾盘销售阶段。报价均价8000元/㎡，近几个成交均价在8200左右。香桂园：目前可售房源较少，还有最后一栋9层小高层未售，开发商欲等市场环境有40004500500055006000650070007500800085009000950010000听潮豪园4933.825418.154475.244475.244475.245187.67235.057472.966996.576817.34金梅雅苑6732.036732.036943.976943.976704.469248.99248.98143.138614.117386.79鼎城丽景苑5459.39466...
