第一部分项目定位结论1、项目定位因素分析a)项目处于江北农场板块，定位于滨水乐活区，区域内涵汇集了国奥、龙湖、万科、金科、宏帆等品牌发展商，率先抢占了极为稀缺的江岸线，沿江打造低密度高端豪宅，未来该区域势必成为重庆高端滨江住区的标杆.b)需求状况就高层项目而言,从主城区商品房成交走势来看，2011年上半年各月的成交情况都明显差于2010年下半年，市场回复了较为平稳的情况，新政对需求市场已经产生了非常明显的影响作用，客户观望情绪较浓，一方面，市场以刚需客户为主,投资客户渐渐淡出市场，另一方面，刚性需求客户也存在浓厚的观望态势。从主城区商品房成交价格走势来看，2011年上半年各月的成交均价,仍保持高位，整体市场出现量跌价涨的态势,随着重庆商品房“价格洼地”被逐步填平，宏观调控政策的持续，开发商资金回笼困难下采取的促销策略,将使得这种上涨趋势受到抑制，下半年价格下降的趋势不可避免。别墅市场方面，从2011年上半年别墅类物业新增供应和成交情况来看，2011年上半年的别墅市场整体表现不愠不火,一直处于潜伏状态.从成交均价来看,前四个月出现了一定幅度的下滑，这跟宏观调控的影响不无相关.但随着5月份银根继续收紧，银行限贷对于普通住宅的影响颇大，高端住宅的别墅产品反而较大的抗压性,在这样的时机之下，老项目、新项目纷纷亮相，推广频频.c)供给及竞争状况根据2011年7月13日重庆国土房管局公众信息网数据显示，目前市内商品房可售件数为17。3万多套,达到两年内的新高,加上近期前一阶段一直延迟推盘的项目，预计后期的供应仍将进一步攀升.目前，随着龙湖旗下楼盘的降价大幕拉开，整个房地产市场已开始进入了赤裸裸的价格战时代，别墅、洋房、高层等各类物业形态均卷入其中。2、项目市场定位描述a)项目总体市场定位充分发掘地块本身江岸+城市价值的，确立迎合目前及未来市场发展需要的，打造满足高端及刚需客户需求的“别墅+高层”产品社区。b)差异化设置相对于大西区别墅、南山别墅等，强调项目的城市核心属性和滨江属性,挖掘和放大项目的核心竞争力。3、目标客户群体描述区域:江北、渝北和北部新区为核心、辐射渝中区、沙坪坝等重点区域，外延至整个重庆片区的客户群体。分类：本地多次置业的财富阶层；外地来（返）渝财富阶层；本地稳定资本阶层与财势阶层；本地年轻新资产阶层。4、项目定位语城市核心、滨江第一墅区第二部分项目开发经营模式建议1、项目提供的生活方式建议尽享城市繁华、无限江景的生活第一居所。2、项目规划要点a)住宅、商业、公建、配套配比建议根据项目的规划技术指标,项目总用地18.35公顷,总建筑面积约53万平方米,地上建筑面积约420734平方米，预计总户数3648户，11674人。商业配比建议：根据社区商业1：0。8的经验数据，小区需要的社区商业配套面积约9340平方米；结合项目所处的区位，临街状况，周边的小学和以及对其他组团项目的辐射力,结合汽车、超市等业态的需要，可适当增加商业面积，总体控制在总建筑面积的5%以下，以1。5万平方米左右为适宜。幼儿园配置，加上其他组团的需要,建议幼儿园按一级示范幼儿园标准配置,建筑面积为2500平方米。扣除其他设备用房、社区用房等，剩余为别墅+高层的住宅产品，现就别墅及高层产品配比进行测算如下：A、设定别墅容积率为0.6，高层部分容积率为4；B、假定别墅用地为X平方米,高层用地为Y平方米；C、建立模型：X+Y=1835000.6X+4Y=420734D、计算结果如下：X=92137、Y=91363则别墅体量约为5.5万平方米，高层约为(含高层、商业及其他用房）36。5万平方米。b)住宅、商业、公建、配套的分布具体到平面布局，应遵循以下的原则：纯粹性原则：单个组团内的业态尽可能纯粹，以符合“物以类聚、人以群分”的理念,确保同一阶层的人处于同一区域。景观最大化原则：最有利的资源环境配置等级最高端的物业形态，临马路等其他不利因素的位置布局业态偏下的物业形态；南北朝向原则：在满足景观朝向的前提下，尽量做到南北朝向的布置方式；功能独立性原则：商业、配套等布局集中布置，避免过多的分散，强调规模性和集中性;均好性原则：对主力产品单位,确保享受较为突出和均等的景观视野,强调较...
