项目调研方案2013.11.9docxVIP专享VIP免费

商业策划报告目录（一）背景篇……………………………………2（二）分析篇……………………………………4（三）定位篇……………………………………11（四）营销推广篇………………………………13（五）建议篇……………………………………20商业策划报告（一）背景篇一、项目概述1、地块基本资料项目位于玉带镇东北角，南临沿江高等级公路，北靠居民村庄，西接潘渡河，东邻天龙山庄。项目总占地约17.2万平米，总建筑面积约23.5万平米，其中住宅面积21.5万，商铺面积为1.66万平米.2、商业初步研判玉带镇人口总数约3.3万人，其中常驻人口约3.2万人、流动人口约1000余人，主要居住在润玉水苑及长芦街道镇政府旁。本项目可安置2664户，预计人口约9000-11000人，约占玉带总人口的三分之一。见下图（二）分析篇六合的商业地产规划是从人民商场，然后到雄州广场，沿着雄州东路过去，呈一个L形的规划。目前从整个六合的商业形态来看，较为零散，区域内主要以社区商业配套比较多。玉带商业主要集中在镇中心，业态比较散乱，没有形成规模及整体规划，项目沿街商铺正好弥补此片区空白。沿街商铺的经营是以为住户提供配套和生活便利为目的，特别对于大规模居住社区而言，住户的生活更依赖于自身的商业配套。一、六合、大厂同类商业条件分析参照六合大厂安置房商业进行调研比对，草芳与芳庭潘园商业面积较大，地理位置相对成熟，两地商业均已租赁为主。1.1六合区安置房商业对比：商业占地面积（㎡）租金（元/㎡）区域人口周边介绍备注草芳商业270004060000周边住宅区较多，人口集中，地段成熟，租金相对较高优势：商圈成熟，人口密集劣势：U型商业，比较散乱芳庭潘园3000030-4530000单独社区及少部分民居优势：项目周边商业较少，无竟争压力劣势：消费群体为本社区居民玉带商业1600014.49000独立社区及民居，优势：规模、集中型商业劣势：新兴商业，周边连家房对商业价格有冲击1.2商业回报预测：本项目商铺主要位于润玉路两侧及沿江高等级公路一侧，商铺共计227间，其中一层商铺共计：175间，二层商铺共计：52间，最终剩余商铺及面积待玉带镇政府安置后方可确定，因此，商铺暂按9000万平米计算。（详见第四篇）。二、六合区基本经济概况1、六合区总人口结构、职业构成、收入水平、消费水平等1.1六合区总人口结构--六合总人口为88.4万人，比近四年人口自然增长率平均数略低的增长率0.25%计算，2020年总人口约为91万人。其中，3万人为自然增长，9万人为机械增长。1.2职业构成--集聚在六合的大型重化工企业，基本上属于制造业产业分工的低端部门，即单纯执行生产操作的工人构建在其上的高端部门，如进行决策管理、硏发设计、财务中心、社会公关等职能的机构大都设在其他地方。这种产业形态，很大程度上决定了城市居民的成分。六合城市居民的主体，是由在当地企业就业的大批产业工人组成。1.3收入水平--当年城镇居民平均收入为18126.5，列倒数第四位图-南京各区县城镇居民收入：农村人均纯收入7743元，在7个区县中列倒数第二位。图-南京各区农村人均纯收入：1.4消费水平：2012年农村居民家庭人均生活消费支出一览表指标金额（元）增长（%）生活消费支出1090812.7其中：食品消费支出410211.7衣着98817居住17278.6家庭设备、用品及服务61115.9交通和通讯94619文化教育、娱乐用品及服务199413.3医疗保健33910.0其他商品和服务20111.62、区域城市结构调查与城市发展规划调查2.1交通体系状况龙袍一平山一金牛湖为六合东部条状地带的三个开发节点，区内的交通支撑主要有：南北向干线、东部干道、地铁（轻轨）14号（在建)、旅游小火车（待开通)、长江四桥连接线（南京绕越东北环路-在建）、金江公路（待建）。除上述交通干线外，还有不同等级的地方支线，连接区内各个乡镇村庄。2.2城镇性质与功能特点六合中心城区规划范围东至南京公路二环、南至长江、西南至六合区与浦口区行政界限，西北、北至宁启铁路，总面积约300平方公里。采用分散组团式结构，通过绿化隔离带分隔为雄州、大厂、长芦、玉带四大组团。雄州组团承担行政、商贸、生活、生产等综合性的功能，其现状人口规模8.2万人，建设用地规模8.7平方...