目录第一部分西环广场商场总体营销方案1.房地产商如何完成商业物业的开发.....................51.1整体出售.................................................................................................51.1.1风险投资机构...........................................................................51.1.2大型经营商户...........................................................................61.2整租...............................................................................................................71.3开发商自营或参与自营，获取商业收益...81.3.1成立合资商业公司.............................................................81.3.2开发商自营，聘请商业公司协助管理...81.4以投资为主要特征的商业开发模式..............101.4.1中关村鼎好电子商城：租售结合..............111.4.2三里屯新天地：租售结合....................................111.4.3北京碧溪家居广场：先租后散售、售后回租...............................................................................................................122.商业开发全过程中不同主体的基本目标和要求...............................................................................................................142.1房地产开发商...............................................................................142.2商业管理公司...............................................................................142.3小业主....................................................................................................152.4经营者....................................................................................................163.关于房地产商与商业管理公司的关系............173.1商业管理公司的作用.........................................................173.2商业管理基本模式................................................................173.3物业管理代替商业管理..................................................174.从经营业态上看不同商业经营模式..................194.1百货商场的经营........................................................................194.2超市整租或联营........................................................................194.3店中店和餐饮的招租.........................................................195.本案的自身特点及初步分析.....................................205.1面积大，应统一经营、管理....................................205.2结合现规划，应有百货主力店支撑人气205.3根据投资型商业的特点，南半部适合店中店模式............................................................................................................216.本案建议营销方案.............................................................226.1商场各经营业态营销方案...........................................226.2从不同业态看西环经营模式....................................226.2.1由一家管理公司进行统一经营管理.......226.2.2由多家管理公司分开管理....................................226.2.3百货的经营模式................................................................236.2.4店中店的经营模式（可售面积）..............236.3从价格体系看各功能业态价格及收益分配246.3.1百货店.............................................................................................246.3.2店中店.............................................................................................247.实现营销方案的工作步骤...........................................268.营销方案的要点.....................................................
