所得税征管调研报告近几年，房地产市场十分活跃，房价一涨再涨，国家相继出台了包括税收制度在内的多项规章制度进行调控，但是收效甚微。房地产企业开发、销售周期长，成本费用项目多，会计核算复杂，其收入与税前扣除项目的计算，受纳税人会计核算健全程度影响较大，税务机关对其管理有一定难度。日前，我们对XX市宿豫区房地产企业进行了调查，调查发现，新办房地产企业数量和规模越来越大，房地产企业从2002年的2户激增至2006年的30户，销售收入由2002年的0销售增至2006年的23267万元，缴纳的所得税也由2002年的0收入增加至262万元，但是，企业丰厚的利润与其缴纳的税收极不相称。调查也发现，房地产企业亏损面较高，偷漏税非常严重。由此可见，研究和加强房地产企业所得税管理已经刻不容缓。一、房地产企业偷逃所得税的主要表现（一）隐瞒收入。主要表现为。“预收账款”结转销售收入时间滞后；提供虚假或不完整的销售面积，如某房地产公司在2006年，未将与住房一起出售的门面房面积3000多平米并入销售面积；以物易物隐匿收入；采取“体外循环”等方式，收入不入账，逃避纳税；自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”，例如，某房地产企业将自用的门面房866.76平方按照成本×（1+15%）/（1-5%）的方法结转收入，而企业同期同类门市房平均售价2155元，两种方法计算的收入相差近77万元。企业通过这种貌似合法的方法达到少计收入从而少缴企业所得税的目的。（二）虚增成本。主要表现为。利用成本核算特点，自行加大早期单位平米的预算造价，虚增成本；通过有业务关系单位虚开发票达到虚增成本；将为政府代垫款项计入开发成本，如某企业为政府代垫土地补偿金98万元一次性计入开发成本中的拆迁补偿；取得政府返还的土地出让金不入账；将应分摊的费用不分摊而一次性计入一期开发成本，如某房地产开发公司开发建设的道路排水景观广场250万元未按规定在各期之间进第1页共5页行分摊，而是一次计入一期开发成本，仅此一项调减开发成本63万元。（三）超标准或用假发票列支费用。主要表现为。未在成本对象中分摊借款利息或高利率融资；虚列销售费用，如某外资房地产开发有限公司2005年4月重复列支工资2.86万元，同时，该企业还编造虚假出差记录，以每天400元的标准发放出差补助，且该企业为工程承包商和代理销售公司的销售人员发放工资等累计达46万多元；虚增代理费用；变换广告费、业务招待费支出方式；用假发票列支费用，如某房地产企业在业务宣传费中列支了8万元的假发票等；列支与生产经营无关的费用，如某企业将个人购买的手机、摄相机等在企业的管理费用中列支。（四）混淆费用成本界限。主要表现在。混淆开办费和开发成本、期间费用的界限，有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；混淆当期费用和开发成本的界限，最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。二、房地产企业偷逃所得税的成因分析（一）房地产行业特点客观上为企业偷逃所得税提供了便利。房产开发往往周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，企业法人、财务人员变更频繁，容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善，形成资料缺失，给税务机关审核检查带来困难。（二）现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层国税机关人员较为紧张，征管工作任务繁重，对企业信息掌握不及时，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保第2页共5页证。（三）部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管，主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用...
