作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。1房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期（决策期）：由拿地到方案定案——重在决策（大局已定）；中期（实施期）：由施工图设计到入伙——重在执行；后期（运营期）：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。1、企业视角的房地产流程2、客户视角的房地产流程3、2违工验牧主体封顶強工许可迪顶目开Hffi装交棱标笊ffi工图及材料定様建8工程»划诜可述主休|£工图完JS桩基Itt工图完成方秦图报建国暫土地梗用》L建現用地規别许可证总乎團规划设计完成_方案设计圭成一方寒圏报建圭競工1麵二^■jftigafijyFpniEWXttWKTSK材斜宦板项目幵工__施工许可证看楼比较决策烫约等待收楼收拾乔辻居住爰展商即项目启动时间r取得设计要•点后经集诩评审適过的时间；指国有土地使用证的签发时间；指建设用地规划许可证的签发时间；指规划设计宪成时间」以上报规划局的签收时间为准；指方案通过集团■事会批准的时间；指取谒政府柜关部门批文时间卫最后部门的批文时间为准;指可用于招标及施工的趣施工图完成时间：指可用于招标及施工的施工圍完成时间；指建设工程规划许可证的签发时间；fsastfi®装交楼顼目可用于招标及施工的施工图完成时洵；指项目动土时间r以土方开挖或桩基施工的开始时间为准，拾施工许可证的签发时间；指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工幵始时间为准；指预害许可证的察发时间；（指取毎预善证后，正式开盘肆的时间）；（指主体屋面结构的完成时间）；（蓿红验收备案证明的签发时间）；项目全流程7大关键节点1、土地获取（一）企业获得土地的方式1、行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。2、资本市场：（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。3•土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1、市场未来预期；2、项目或区域发展预期；3、规划条件的市场实现及经济实现；4、企业发展战略和机会成本；5、竞争对手的情况分析。案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。（2）选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。（3）避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。（4）深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万川以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。（三）各部门职责1、投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。2、营销部：初步市场调研及定位草案。3、设计部：概念规划设计方案。4、工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）5、财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。6、成本部：控制性成本目标邙限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）...
