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业主、业主大会、业主委员会第一节业主与物业使用人第二节业主大会第三节业主委员会第四节管理规约和业主大会议事规则一、业主与使用人的概念二、业主的三个层次三、业主要具备的三种意识第一节业主与物业使用人一、业主与物业使用人的概念1.业主业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人。简称业主。2.物业使用人（简称使用人）使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用该物业的人。包括：（1）与业主共同居住的亲友；（2）物业的租户。3.业主与使用人的区别使用人没有对物业的最终处分权，例如对物业的买卖和处置。第一节业主与物业使用人4.与业主有关的法律法规：（1）法律：《物权法》（2）行政法规：《物业管理条例》（3）住建部规范性文件：《业主大会和业主委员会指导规则》5.在物业管理活动中，业主活动的依据还有：（1）《业主大会议事规则》（简称《议事规则》）（2）《管理规约》或《临时管理规约》（3）《物业服务合同》或《前期物业服务合同》一、业主与物业使用人的概念第一节业主与物业使用人二业主的三个层次1.单个业主指产权多元化情况下的独立产权人。2.业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。3.业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并向业主大会负责。第一节业主与物业使用人业主要具备：（一）权利意识（二）自治意识（三）自律意识第一节业主与物业使用人三、业主应具备的三种意识（一）权利意识1.有何权利及相应义务（1）单个业主的权利－－成员权（包括义务）1)知情权——行使权力的前提2)参与权——行使权力的基础3)选择权——行使权力的关键4)监督权——行使权力的保障三、业主应具备的三种意识第一节业主与物业使用人1）业主的知情权主要针对以下三方面：①对物业自身状况的知情；②对物业管理主体的知情；③对物业管理的知情。三、业主应具备的三种意识第一节业主与物业使用人3）选择权的含义：①表明你的选择；②意味你将接受选择结果，即大多数人的选择；③对选择的代价的承受；④不得以放弃权利不履行义务。三、业主应具备的三种意识第一节业主与物业使用人应由业主行使选择权的内容：•业主大会议事规则的制定•管理规约的制定•业主委员会的选举•物业服务企业选聘•专项维修资金的管理三、业主应具备的三种意识第一节业主与物业使用人（一）权利意识1.有何权利及相应义务（2）业主大会的职责（权利和义务）——决定权物业管理的一切重大事项由业主大会决定。（3）业主委员会的职责（权利和义务）——执行权注意：大多数人的命运不能由少数人决定。三、业主应具备的三种意识第一节业主与物业使用人（一）权利意识2.如何行使权利－－民主（1）不仅仅是工作作风、工作方法，民主是现代社会的基本制度之一；（2）民主的程序，即游戏规则；（3）民主需实践、提高；（4）民主的代价。三、业主应具备的三种意识第一节业主与物业使用人3.怎样维护权益－－合法理性的维权意识，合法的维权途径、手段。业主维权主要有四个层次的依据：1）相应的法律、法规和规范性文件；2）业主大会议事规则和管理规约；3）物业服务合同；4）公序良俗，即道德层面的原则。前三点是硬性的，第四点是软性的。三、业主应具备的三种意识第一节业主与物业使用人注意：不要打错板子，有理也不能搅三分。物业管理活动中的纠纷通常涉及三个方面的问题：1）业主和开发商（建设单位）的矛盾；2）业主和物业服务企业的矛盾；3）业主之间的矛盾。三、业主应具备的三种意识第一节业主与物业使用人（二）自治意识1.“权在业主”这个业主是指全体业主。这是自治的体现。2.付费的概念这是自治的必要条件。3.自治的途径群体中集体思想的归纳、表达与实施。三、业主应具备的三种意识第一节业主与物业使用人（三）自律意识－－自律的内涵1.自律是现代民主社会的基本要求。2.自律最本质的是界定和谐社会个人自由与自我约束的边界，尊重他人的自由。3.三条原则：不违法（伦理底线）、顾全大局、少数服从多数；注意与错误服从真理的区别；法律、法...