要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。同时参照物应选择三个以上。1.土地使用权年限修正系数计算:11计算式:y=(1-----)÷［1-------］(1+R)m(1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数=---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式:P=S×a1×a2其中:p--待评土地块使用权转让价格S--基准地价a1--个别因素修正系数a2--市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式:n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP=A∑(Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。8.地产经济性贬值额计算:地产经济性贬值额定=地产收益年损失额/投资报酬率n-n或∑Ri×（1+r)i=1式中:Ri---第i年地产收益损失额;r---地产投资报酬率;n---地产收益损失持续的年限。
