11.项目投资评估1.1项目投资评估说明■项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算,并依此计算项目的投资利润,编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。■对酒店开发过程的模拟为：第1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3年时间回收投资成本,第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。■本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差距。■酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。■本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。■假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价,估算价格可能相对比较保守。1。2酒店基本主体构成郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：序号指标数量单位1面积平方米2层数3客房数380间21.3投资成本估算1。3。1测算依据总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础.根据酒店目前资产提供的数据,酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细）序号内容金额1.房租成本1。1房间面积m21。2房间数量间1.3目前租金2。设施设备2.1门窗工程改造2。2广告费用2.3门锁系统2.4酒店管理系统2.5办公设备2。6卫浴改造2。7空调维护2.8水电能耗费用2。9布草洗涤2.10物业管理2。11电视电话3。内装修3.1内装修工程（含家具、饰品）汇总成本明细如下:序号项目总价（万元）1房屋租金2转让费3基础设施改造费4内部装修5管理费用（人力成本）31.4经营测算1.4。1测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度,对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以目前公司经营数据为基础.酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10——20元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下：年限项目预测数据月营业额（万元）第一年客房数50出租率75%平均房价120月平均营业额（13.5）第二年客房数60出租率80%平均房价130月平均营业额（18.72）第三年客房数75出租率85%平均房价140月平均营业额（26.775）经营成本数据如下：51.4.2经营收入预测酒店经营期的第一年经营收入利润为36万元占投资总额200万的18%。其中，第二年利润收入7224万元，占回收投资总额36%；第三年利润收入竺1万元，占55。05%。以后，预计3年回收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！61.4。4第三年转让价格预测利用收益法对本酒店丄年后的市值进行预估•根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时连同营业执照及80间房间数量的市场价值为400万左右.1.5项目财务评价1。5。1静态盈利能力■项目总投资额为200万元。■项目利润总额400万元，税后利润380万元。■项目内部收益率为26。92%。■项目投资利润率达到190%。■全部投资回收期为：旦年（含建设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益,经营旦年可回收总投资成本。各项静态财务指标计算结果如下表所示：序号指标名称单位.数量1项目总投资万元390402营业收入万元1320073营业税金及附加万元35904利润总额万元893775所得税万元223446税后利润万元670337内部收益率%26.92%8投资利润率%172%全段资;争现71。5.2动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表,并依此计算本项目各项动态经济指标。■全部投资财务净现值为119920万元大于0，项目可行。■全部投资内部收益率为？69强，大于内部收益率8%.全投资净现金流全投资净现金流累计净现金流第12期-4066—4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125第11期9585083第12期9276010第13期113910119920合计11992010300■S他42DD□皿：口92。项目价值预估2・1项目价值预估酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业...
