11产品定位方向思考价格推导产品定位建议项目解析产品推导产品建议11价格推导项目定位产品定位建议企划推广1规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中——居住面积：22144平方米商业面积：17239平方米地下面积：24367.4平方米项目基本状况商住综合物业房型面积套数比例1房1厅1卫525624.20%2房1厅1卫83.24-87.58863.80%2房2厅1卫96302房2厅2卫93303房2厅1卫1132812%户型配比以小面积紧凑房型为主地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三大世博板块中区位条件最佳临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位立体交通便捷项目位置www.86cup.cn世博规划世博会已开始建设，带动世博辐射区域的投资建设世博会后，会址将发展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心本案位于世博规划核心辐射区内板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米距离轨道8号线（成山路/上南路）800米轨道交通周边环境昌里商圈昌里商业街好又多量贩未来本案内的浦东商场、世纪联华居住环境商业氛围世博聚居区上南花苑新昌里公寓爵仕悦公寓项目特质综合解读项目特质综合解读区位特质——大三林上南板块规划特质——世博前沿核心交通特质——全方位立体交通商业特质——昌里繁华共荣体居住特质——新兴中高档聚居区产品特质——商住综合体之精致住家项目SWOT分析•世博核心三林上南板块；•交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条公交线路，大桥和隧道近在咫尺；•世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁；•商业配套对住宅的促进作用•项目周边多为旧公房，不利形象塑造；•住宅产权为50年；•项目临主干道，环境嘈杂；•住宅与商业间易相互影响；•商业和住宅共用地下车位，不易管理；优势（strength）劣势（weakness）产权酒店服务式公寓普通公寓定位方向自用投资兼自用纯投资产品产品属性本案50年住宅产权产权属性项目产品定位方向普通住宅市场分析市场竞争情况万科新里程：6万平10000元/平方米尚东国际：9万平11000元/平方米市场现状板块市场进入有序状态成交价格“稳中有升”销售状况普遍平平调控后市场降温未来竞争再度升级调控影响市场表现板块价格体系三林：7500-8700上南：8500-9200昌里：9500-10500六里：9500-10000南浦：10000-1100011000元/m2为区域价格体系上限，很难突破大三林区域商品住宅供求状况0601-06082.2607.233.5310.810.045.331.715.182.315.956.947.542.182.93.16911389989012902491949397985493190.02.04.06.08.010.012.006010602060306040605060606070608万平方米70007500800085009000950010000供应量成交量成交均价普通住宅可行性判断项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性；项目整体规模不大，无社区感觉项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以改善型居住为主，对小面积住宅需求不大；作为住宅出售，很难超出区域11000元的价格体系极限；未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；不适合做为普通住宅进行定位服务式公寓市场分析上海酒店式服务公寓租金走势(99Q1-05年Q2）05101520253099Q199Q299Q399Q400Q100Q200Q300Q401Q101Q201Q301Q402Q102Q202Q302Q403Q103Q203Q303Q404Q104Q204Q304Q405Q105Q2US$/sqm/mth市中心土地稀缺投资建设门槛高市场供应量增幅有限，成为稀缺产品类型主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率90%85%84%86%86%95%90%75%75%051015202530小陆家嘴人民广场徐家汇衡山路镇宁路南京西路新天地华山路古北浦东黄浦徐汇静安卢湾长宁USD/元/月0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%市场供应状况上海国际化地位提升会展业高速发展世界500强企业移师上海作为星级酒店及高档住宅的演变提升产品，吸纳量连年走高，需求长期保持旺盛市场需求状况长期保持稳中有升的态势...
