广州写字楼项目调研报告广州写字楼项目调研报告10月19日投资管理部到广州进行写字楼的实地调研，分别调研了广州分公司推荐的“伟腾大厦”项目（珠江新城），戴德梁行推荐的“广贸中心”（天河北CBD）和越秀新都会大厦（越秀商圈）。在三个项目调研后又在戴德梁行带领下调研了保利克洛维二期（珠江新城核心区），之后又在高力国际带领下调研了海航寰城广场（天河北CBD）。通过对五个项目的实地调研及周边写字楼的对比，出此报告。一、广州写字楼概况广州商务区分为越秀板块和天河板块，天河板块又分为珠江新城和天河北CBD。天河商务区是广州新区，近十几年广州的经济中心一直在东移，地标建筑也均建在天河商务区，其中包括中信大厦（1997年）、广州塔（20xx年）、西塔广州国际金融中心（20xx年）和东塔（20xx年）。金融机构和跨国公司大部分也已经入驻天河商务区。近几年广州市房价没有大规模波动，写字楼价格也趋于稳步有升的状态。作为写字楼需求主力的第三产业在广州近十年来也以每年超过18%的速度在增长，20xx年已经贡献了全市65%的GDP；另外广州近几年打造“总部经济”效应明显。其中核准的全国性总部已有94家位于天河区，带动效应十分明显。二、广州可投资写字楼情况1、天河北广州东站广贸中心广贸中心写字楼外观及交通区位如下图：广贸中心位于广州东站林和中路东，是由香港新鸿基整体开发的写字楼。整栋写字楼33592平方米，其中30274平方米写字楼，3318平方米4层商业。共42层，地上39层，地下3层。出售方式为整栋，价格在每平米37000元上下（包括底层商业及地下停车位）。现整楼已经封顶，预计今年年末交楼。优势：整栋写字楼出售，相对好管理；为新鸿基地产开发建设的写字楼装修和质量对比周边写字楼都会好一些；天河北CBD的写字楼现在比较稀缺，不会再1有新写字楼建成；距离广州火车东站5分钟，方便来往深圳及香港企业的交通；26层-31层没有其他楼面遮挡，采光也比较好，方便大型企业整租。劣势：楼面不紧邻道路，西面临街处被一幢26层楼遮挡；入口处是林和村的牌坊，写字楼和旁边小区共用林和村的牌坊入口，有可能会造成交通不畅；写字楼紧邻广州东站也会造成来往人员混乱的隐患；另外整体出售包括底层商业，需要我司自主运营。广贸中心周边的写字楼主要有中泰广场、保利中汇广场、中信广场、海航大厦、耀中广场等。通过对这几个写字楼的综合比较，我们认为广贸中心明显优于保利中汇广场，但稍微逊于海航大厦。因此，将广贸中心目前的租金价格预估为140-170元/平/月较为合理。2、广州珠江新城伟腾大厦伟腾大厦写字楼外观及交通区位如下图：伟腾大厦位于珠江新城核心办公区东1200米，北临街广州东西向主干道黄埔大道。开发商、承建商均为广州伟腾集团。主楼两座，为东塔和南塔，裙楼为1-6层，链接双塔。东塔共26层，层高4.25米，建筑面积23953平方米，南塔共32层，层高3.25米，建筑面积24575平方米，双塔高度相同。裙楼建筑面积18000平方米，准备用作商场及电影院。地下共4层，车位545个。双塔均价4万，裙楼如无特别高的价格不卖，车位60万一个。项目计划20xx年底主体封顶，预计于20xx年底交付使用。优势：紧挨广州东西主干道黄埔大道，具有广告位优势；整楼销售管理方便。劣势：20xx年底交楼，会导致一段时间的资源浪费；离珠江新城核心办公区有一些距离，另外据地铁站有1公里左右；租金于天河北CBD和珠江新城核心办公区相比较低；建筑单位不着急销售，因此价格相对其他办公楼略高。伟腾大厦周边的写字楼有越秀财富世纪广场、云莱斯堡酒店等。通过比较，可以合理预估伟腾大厦的租金为140元/平/月。3、越秀新都会大厦部分楼层越秀新都会大厦写字楼外观及交通区位如下图：2越秀新都会大厦位于广州市越秀区中山六路与人民路交叉口，紧邻地铁西门口站，落成于20xx年，现出租率为99%，租金均价在100元/平米/月。写字楼共26层，其中地上23层，地下三层。其中1-4楼裙楼为商业，共15400平方米，办公楼总面积约80000平方米。办公楼部分已经出售，业主自持有60000平方米左右，出售均价在21000元每平方米上下。优势：交通便利，该项目位于广州老城区越秀商业区，紧邻地铁西门口站；...
