面向高质量发展的重点更新单元规划研究—以深圳新桥东片区为例摘要：随着深圳城市更新的政策机制不断优化，城市更新在节约集约利用土地、保障城市发展空间、完善城市公共服务等方面发挥了重要作用，已成为新时代促进城市高质量可持续发展的重要规划政策手段。本文通过对深圳重点更新单元政策背景、纳入条件与实施机制的分析，阐述了试点重点更新单元开发的必要性和重要性。同时，以新桥东片区重点更新单元规划实践为例，针对新桥东片区面临土地权属复杂、外部交通割裂及地质灾害风险等挑战，提出从工作模式创新、城市设计提升、交通系统优化及公共利益优先四个方面出发，探索重点更新单元开发的规划路径。关键词：重点更新单元；新桥东片区；规划路径；城市更新；高质量发展1研究背景改革开放以来，深圳肩负着制度创新、扩大开放等方面试验和示范的重要使命，城市发展取得了开创性、全方位的成就。当前，粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区的建设，要求深圳高质量发展，打造社会主义现代化强国的城市范例。城市更新作为促进新时代深圳城市发展的重要规划政策手段，也必须对标国际一流城市，向高质量发展转变。2019年深圳在《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》中提出规划先行，引领城市更新高质量发展的要求，并且强化政府主导作用，综合运用城市更新等二次开发模式，推进工业区连片改造升级，打造产业转型升级的先行示范样本。近年来，深圳城市更新的政策机制不断优化，在提高用地效益、促进经济增长、完善城市结构、保障生态安全以及解决历史遗留问题等方面发挥了重要作用，是政府调控城市发展强有力的政策手段。然而，随着城市更新进入深水期，市场主导的开发模式一方面带来了深圳市城市更新的繁荣，另一方面由于其经济利益导向性导致城市更新面临以下主要问题：（1）更新规划缺乏整体统筹，影响城市功能结构的完善；（2）申报更新单元呈现小型化、碎片化趋势，大型公共服务设施无法落地；（3）更新需求与更新动力脱节，难以提供集中连片的产业空间；（4）更新规划配套统筹不足，公共基础设施难以支撑。因此，有必要创新实施机制，统筹重点区域发展，试点重点更新单元开发，探索高质量的规划路径，促进深圳城市高质量发展。2深圳市重点更新单元政策创新为了进一步发挥城市更新在节约集约利用土地、保障城市发展空间、完善城市公共服务配套等方面的重要作用，持续提升城市发展能级和品质，促进深圳城市高质量可持续发展，2016年修订的《关于加强和改进城市更新工作暂行措施》（以下简称《暂行措施》）创新提出了政府主导、市场实施的重点更新单元开发模式，在保障实现公共利益的同时又限制了政府对市场的过度干预，同时明确划入重点城市更新单元的条件要求，引导重点更新单元统筹区域开发。2.1重点更新单元纳入条件2.1.1加强拆除范围与上层次规划衔接，强化拆除重建区政策指引为了保障深圳城市更新工作有序开展，发挥上层次规划的引导作用，《暂行措施》要求重点更新单元的拆除范围位于《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》）划定的优先拆除重建区内，强化对优先拆除重建区的政策指引。《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区，主要针对区位重要、对城市发展带动作用强但基础设施严重缺乏区域，通过对拆除范围的指引，引导重点更新单元的申报向该区域进行集中，规避市场的负外部性特征，推进市场动力不强的旧工业区、基础设施亟需完善区域的拆除重建，提高城市更新对深圳重点地区、中心城区发展的推动作用。2.1.2提高拆除范围用地面积门槛要求，提升城市更新规划统筹作用为了提升深圳城市更新的规划统筹、区域统筹作用，《暂行措施》对重点更新单元的拆除范围用地面积门槛进一步提高，并针对各区的城市发展情况进行分类，其中属于宝安区的，拆除用地面积原则上不少于30万㎡。一般更新单元的拆除范围用地面积要求大于1万㎡即可申报，统筹的范围与规模较小，无法有效整合片区的空间资源，对城市品质提升、产业转型升级的调控力较弱。而重点更新单元相较于一般更新单元的拆除范围用地面积门槛大幅提高，通过...
