北京路·186项目招商销售营销策划案一、项目概况1、商圈概况项目所在商圈概况：北京路商圈是广州市第一核心零售商圈。商圈日均人流量：平日人流量达到70万人次，节假日更是高达100万人次。北京路商圈各业态比例：以经营服装、百货、鞋、皮具类、餐饮、珠宝为主。业态名称所占比例服装类的专卖店34％百货类17%鞋、皮具类15%餐饮类14%珠宝类11%文化用品类5%医药保健类3%服务类1%2、项目概述项目位于北京路、文明路、大南路、惠福路交界处的永汉电影院，是北京路步行街南段入口，交通便捷，人流集中。北京路门牌号为186号，文明路门牌号为9号。项目首、二层为商城，三层为永汉电影城。事项内容项目总建筑面积2169.36平方米首层建筑面积661.39平方米二层建筑面积833.19平方米三层建筑面积674.78平方米二、项目定位1、项目定位北京路唯一集影视消费+个性购物的客流垂直一体化的时尚空间2、项目名称定位一北京路·186名称释义：“北京路·186”直接借助项目位于北京路的门牌号；引用广州的商业地标“北京路”，提高项目知名度；选用门牌号码“186”，又“发”又“顺”，简单易记。项目名称定位二永汉前线名称释义：“永汉”是直接借用“永汉电影院”的品牌效应，强化“永汉电影院“的地理归属性，迅速获得项目位置的高度认知；“前线”则让人联想到中华广场商圈“流行前线”的成功案例，喻意项目将会成为成功的典范，并超越于“流行前线”。3、项目客户群定位消费群体定位项目的主要目标消费群为年龄段在22-35岁的群体，包括外地和外国的观光旅游消费群体。租售客户群体定位招商目标客户群：北京路商圈内经营户，如：银座广场、金域广场、太白商场、金宫商场、潮楼、动漫星城等商场的经营户；广州其他商圈经营户，如：流行前线、天河南一路、上下九步行街、康王商业城、江南新地等商场的经营户；少部分广州市以外的外地经营户。销售（经营权）目标客户群：零售行业的专业投资客户；零售行业外的纯投资客户；部分自营经营户。4、项目业态定位为了项目招商的顺利进行和开业后的旺场经营，应充分利用北京路商圈现有的同类型业态，以成熟的业态作为参照来确定本项目的经营业态。项目主业态定位：服装、服饰、精品。5、项目主题词20克拉巨钻北京路186号（20克拉钻铺北京路186号）名称释义：20克拉寓意为20年经营权的巨额回报，并制造出一种财富悬念；巨钻寓意为北京路绝版地段价值，不可替代。三、营销策略1、租售策略项目招商的目标客户群体中，大部分自营的商家因资金问题，无法一次性拿出大笔的资金来购买20年的使用权；而购买使用权的投资客却绝大部分不进行自主经营。为解决这个问题，我司提出“先快速招商，后即带租约出售”的策略，先通过招商确保满场开业、旺场经营，并通过高回报的租约、高素质的租客，带动经营权的销售。而为了能最快、最高的回笼资金，建议“即租即售”，争取在开业前完成全部经营权的销售工作。2、招商策略策略一：为保证项目快速招商，制造火爆的招商氛围，我司建议采取“划分客户划分阶段”的运作方式。在招商开始前两周内，北京路的经营户（仅限于北京路步行街）可优先交纳意向订金，进行意向选铺。这样可以将项目快速传播出去，同时通过意向选铺的北京路经营户，抬高进入项目的门槛，让北京路以外的经营户有紧迫感，带动招商的进程，推高项目的租价，从而让经营权的销售能卖到更高的价格。策略二：为保证项目旺场经营，选择有经验有实力的经营户，同时有助于商铺经营权的销售，我司建议采取“招标式招商”的运作方式。“招标式招商”的运作方式分为两种：第一种是“拍卖式招标”，当同一个商铺有2个或以上的经营户同时选中并下意向订金，则通过拍卖的形式让经营户竞拍，价高者得；第二种是“直接式招标”，当同一个商铺只有一个经营户选中，则免去竞拍的环节，甲方根据经营户的实力，对经营户做综合评估后，直接把商铺租赁给实力经营户。以上两种方式，在招商过程中，可结合实际情况灵活运用，建议做好落拍经营户的分流招商工作。招商开展后2周内，针对北京路经营户发布项目信息，意向客户登记，交纳意向订金，北京路以外的经营户...
