广州华南板块市场分析报告1一、整体市场影响状况1、新一轮宏观调控新政调升银行存贷款利率：在央行9月6日宣布决定自9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点央行宣布之后，自9月15日起又再次加息，一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%，其他各档次存贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。这是央行今年内第五次加息，与前一次加息时间相隔25天，是央行历次加息间隔时间最短的一次。21日，建设银行广东分行表示，22日开始，第二套住房的按揭首付将由三成提高到四成。存款准备金率：调整时间调整内容2007年11月26日存款准备金率调至13.5%2007年10月25日存款准备金率调至13%2007年9月25日存款准备金率调至12.5%央行10日宣布，自11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行13.5％的存款准备金率标准。此次上调也是央行今年以来第九次上调人民币存款准备金率。将对商业银行的流动性管理产生较大影响。目的是收紧银根，控制人民币流动性过剩和整体贷款额度。2、新政总体影响国家具体宏观调控政策面依然稳中趋紧，广州市房地产市场商品住宅价格2依然出现上扬态势。9月份全市十区新建商品住宅均价比上月环比均出现不同幅度的上涨。环比涨幅最高为荔湾区，为45%；均价最高为天河区，为14803元/平方米。体现该两区域楼盘明显受到购房资金的青睐，也体现市场对这些区域楼盘投资价值与居住条件的认可。值得关注的是存量商品住宅交易登记面积和金额出现较大幅度的增长，说明存量房市场在广州市整个房地产市场中的所起的作用将越来越重要10月份，虽然受到二套房贷新政、国庆黄金周一手楼市冲击等影响，二手楼价上升幅度有所放缓，但其成交均价依然稳居7500元/平方米高位。老城区及西部地区的二手楼市受此影响比较小，显示出较强的抗跌性。二、华南板块楼盘推售现状项目推出产品推出时间价格销售状况/销售速度星河湾·5期推出1座和3座共108套2007年12月12日推出18000~20000元/平方米（带4000元/平方米装修）目前推出的货量销售约达50%；月销售量约25套雅居乐·天域天域二期共240套2007年10月1日推出11000~15000元/平方米（带1500元/平方米装修）月销售达70多套江山帝景推出御华轩1座56套/别墅15套2007年9月份推出的高层洋房：22000~30000元/平方米（带2800元/平方米装修）别墅价格：28000~33000元/平方米（毛坯房交楼）目前余下16套；月销售量约20多套3新月明珠推出1座和2座共250套2007年10国庆推出均价9600元/平方米（带1500元/平方米装修）目前售出约1/3货量，月销售量40多套富豪山庄目前只余下6套复式单位2007年10国庆推出6500元/平方米（毛坯房）——祈福·倚湖湾推出1栋和3栋360套2007年9月推出11000~16000元/平方米（带装修）余下约120套；平均月销售达80套珠江御景湾海龙湾丽江花园已断货，无新一期开发从以上的销售中可以反映，华南板块各楼盘整体销售按其销售策略逐步加推；虽销售速度有所减缓，但未受到新政大规模的影响；部分楼盘采用面价高打，但实价采用多种优惠措施进面吸引客户，如打折、送装修等一系列的措施吸引客户。目前大部分楼盘已进入到尾盘和最后一期的开发阶段，大型发展商目前并不急于推货。如星河湾、江山帝景、雅居乐花园的销售依然是有序地进行，并不急于大量降价推货。华南板块市场成熟，尤其是豪宅市场的抗性比较大，对其总体的影响层面要比目前番禺中端物业低一些，吸引的客户大多为富有的高端阶层。如：星河湾·5期、江山帝景、雅居乐·天域、祈福·倚湖湾。这些大盘的支撑力度依然充足，由于其拥有天然的环境、成熟的配套、园林绿化和开发商品牌支撑。仍呈较大的市场抗性。三、销售状况分析4（一）番禺高层住宅均价升降幅度上一月当月镇名套数面积金额(万元)均价套数面积金额(万元)均价市桥街1830122546.884576890791.918894沙湾镇3347852454.425129101536807.295257大岗镇6823326.7139690000钟村镇1717322019.99116641113881410.4910163南村镇29...
