物业设施设备管理（第八部分房屋的接管、维护与装修管理）（第九部分物业设施设备的大中修管理）第32章房屋接管、维护的概述1.房屋建筑管理的简述1.1房屋建筑的分类：•从使用类别分为民用建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑•从物业管理分为住宅、商务、酒店、办公、厂房、公共•从结构上分为砖混、框架、剪力墙、筒体及组合结构•从材料上分为木结构、钢结构、砌块结构、钢筋混凝土结构、钢混结构•1.2房屋建筑构成部分：•由地基与基础、墙或柱、梁板与地面、楼梯、门窗、屋顶等组成•1.3房屋承重的基本原理：•地基——基础——墙或柱——梁——板（框架结构）第33章房屋的接管验收–一、接管验收的工作依据•物业服务合同•国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范•《建筑地基基础工程施工质量验收规范》(GB50202-2002)•《地下防水工程质量验收规范》(GB50208-2002)•《砼构工程施工质量验收规范》(GBJ50204-2002)•《砌体工程施工质量验收规范》(GB50203-2002)•《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2002)•《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2002)•《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)•《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)•《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB50411-2007)•《房屋接管验收标准》（建标〔1991〕第19号）•《建筑工程质量管理条例》国务院（2000）第279号•《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》建房（1998）102号•《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部〔2000〕第80号）•地方相关验收标准二、房屋建筑工程的最低保修期限•在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：•1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；•2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，•3.供暖与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；•4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；•5.装修工程为2年。三、接管验收的范围全套图纸及资料•1.1总平面布置图(包括综合布线图)；•1.2建筑施(竣)工图；•1.3结构施(竣)工图；•1.4主体隐蔽工程验收记录；•1.5图纸会审和设计修改变更及联系单；•1.6土建工程事故处理记录；•1.7建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)；•1.8原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料代换审批单、试件试验报告(长期)；•1.9五方（建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、地勘单位）验收报告及相关的国家管理部门的验收结论。1.10建设用地规划许可证1.11建设工程规划许可证1.12规划图纸(六图二书)：1.现状图2.规划总平面图3.道路规划图4.竖向规划图5.市政设施管网规划图6.绿地规划图详细规划说明书、环境预评价书。•与规划部门往来文件四、接管验收范围内的内容•物业接管验收主要考虑使用功能和后期维保要求的内容,包括：•1.墙体防水、墙体保温隔热以及墙体装饰工程；•2.屋面的保温隔热及防水、排水工程；•3.楼面、顶棚、地面工程；•4.公共楼梯、门窗、各类管井、走廊、大厅工程；•5.建筑物外立面装修、公共区域内墙面和顶棚的装修工程；•6.卫生间防水、地下空间及有防水要求的防水工程；•7.公共区域构筑物、建筑小品等等工程。五、接管验收的程序1.接管验收的准备•1.1成立项目土建工作接收小组：由项目经理任组长,项目土建工作主管任副组长,项目土建各专业技工任成员,验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。•1.2项目接收前的准备工作：业主入住前30个工作日内完成。•1.3制定客户区域和施工区域分隔管理方案(对于分期投入使用项目)。•1.4落实客户入住接待区域并制定布置方案(包括环境装饰及标识等)。•1.5制定客户服务方案(受理客户报修、服务需求和投诉)。•1.6制定土建工作管理方案(包括岗位设置、建立档案、返修和报修管理、维修保养计划等)•1.7房屋和公共设备设施预验；业主房间预验(土建内容)。•1.8协助编制用户手册和装修指南。•1.9与土建相关专业的质保单位和人员进行见面沟通。•1.10土建专业技工维保工具的配置。•1.11进行土建专业技工接管...
