佳和物业员工培训物物物物物物物物物物物物组织：物管部主讲：彭渝棋课程安排一：物业管理相关知识回顾二：案例分析讲解与互动一：物业管理相关知识回顾1.什么是物业？什么是物业管理？2.什么是业主？什么是业主委员会？3.物业管理的性质？4.物业管理的特点？5.物业管理企业、业主在物业管理活动中，享有的权利与义务？6.物业管理者的职业道德7.物业管理法律、法规和物业管理条例。8.保安执勤要领与技巧二：案例分析基本案情（一）业主投诉：（1）、某小区业主王女士反映，她所在的小区保安松懈，经常有外来人员在小区处处进进，致使小区内乱哄哄的，住户们觉得没有安全感。（2）、某小区张女士说，物管公司将宿舍楼的地下层非法出租，原本作自行车、摩托车库的地方，现在不但有人住进来，而且还加盖了厕所。（3）、某小区的业主说，物业管理公司在业主毫不知情的情况下，在4幢2单元的的顶层为一家通信公司安装了移动通信基站。而按照相关规定，物业管理公司作为非所有人使用属于全体业主共同所有的顶层，必须征得所有人的同意，而且相关收益业主也应该有份。（4）、还有更多业主对小区物管收费的不透明有微词。消费者普遍认为，物管服务业是一种消费，花怎么的钱就应该有怎么的服务，透明需要明明白白地消费。讨论：在案例中，为什么会出现以上问题？我们应该怎么做？基本案情（二）罪犯经小区南面围墙未上锁的小铁门进入小区，翻入徐先生的住房，采取暴力手段致使徐先生死亡。罪犯已被判决死刑。此后，徐太太以物业服务公司未尽到保安职责为由，将物管公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费等共46万多元。经查，小区《公共契约》约定：物管公司负责对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作。又查，小区三大监控系统工程已经开工建设，但无竣工验收合格证明；之前小区住户曾对小区安全提出质疑，要求安装防盗门，遭拒；案发当晚，监控中心人员发现42号监控点有异常，随后到现场查看，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现。请讨论：根据上述案情，你认为物管公司是否需要承担责任？为什么？基本案情（三）长沙市某地下商业街召开首届业主大会，此前，业主大会筹备小组规定凡办理了银行按揭手续的业主以及一次性付款的业主，才能参加业主大会。而开发商则强调自己拥有总商铺49%的产权，要求享有总票数928张中的450张选票权，并坚持60多名没有办好房屋按揭手续的购房者不能享有参加业主大会的权利。购房者则认为，开发商是搞开发的，不应当成为业主；部分购房者缴交了部分房款未办按揭，也有权参加业主大会。讨论：1、开发商是否能以业主的身份参加业主大会？其投票权如何？2、没有办好银行按揭手续的购房者是否具有参加业主大会的资格？案例分析（四）某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理公司接到了顶层601号业主的投诉，认为本单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。请分析：渗漏的原因，物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元业主一定的经济赔偿?案例分析（五）：李先生在装修自家住宅时，在承重墙上另开了一个进户门，物业管理公司发现后，对其处以500元罚款。当李先生提出异议时，物业公司称“影响了建筑的整体美观”为由辩解，双方发生争执至法院。请问：法院会怎么判决，为什么？在服务管理工作中发现这种问题时，我们应该怎么做？物物物物物
