透视珠三角摘要:农民集体实现土地价值的本能、城市商品房价格居高不下、政府监管职能发挥不力等因素是小产权房大量出现的原因所在。应用发展的眼光全面衡量小产权房的得失,通过有条件使现有小产权房逐步纳入住房保障体系实现合法化,从根本上解决小产权房问题。关键词:小产权房;问题;对策Abstract:Thevalueofthelandoffarmerstoachievethecollectiveinstinct,urbanrealestateprices,weakgovernmentcontrolsandotherfactorsplayasmallpropertywherealotofthereasonappears.Comprehen-sivevisionapplicationdevelopment,housepropertytomeasurethegainsandlosses,throughtheconditionstobegraduallyincorporatedintotheexistinghousepropertytoachievethelegalizationofthehousingse-curitysystem,afundamentalsolutiontotheproblemofsmallpropertyroom.Keywords:Smallproperty;Problem;Strategy建设部认为,在众多城市郊区,一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,除用来安置本集体经济组织成员外,还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售,这些房子俗称“小产权房”①。小产权房是不合法的“产权”实质上没有产权。广州市的小产权房问题由来已久,小产权房也达到相当规模。相关部门为解决小产权房问题,也出台过一些政策措施,收到了一些成效,但是,从根本上解决这一问题还有待于建立在科学理论基础上的政策出台。一、广州市小产权房的现状及成因1.农村集体土地出让收益分配不合理就广州市而言,白云区小产权房货量十分惊人,仅在同和一带就有10多栋,而且其销售行为十分公开化;不论是在书报亭,还是在村口的牌坊,任何可能被贴上“牛皮癣”的地方,往往都打着“新房直销”和“平价新房”的广告—————这些都是国家三令五申禁止交易的小产权房。不论城市还是农村,农民集体充分发挥“资源优势”,开发小产权房出卖,这是实现利益的本能使然。农民出售“小产权”房,实则是农民与官商联盟的直接竞争。房地产利益集团想要持续获得高额利润的最有效办法就是与行政权力结盟,所以就产生了两个强势主体联合采取的对农村集体土地进行征用的行为。而正是在这一过程中,权力寻租由此产生,合谋达成共识。最为普遍的形式是农村集体的实际权力者———乡镇政府及村委会与房地产商合作,双方合作建房或共同经营,共同谋取利润。农民的个人权益以集体的名义被“绑架”。这正是现实中大量存在的“村官卖村地”,引起农民和农村干部冲突的重要原因。②在广州某些地方的确存在着在农村耕地上建设小产权房并出售的情况,这种以村集体名义建设商品房的行为不但造成了可耕地的损失,同时也损害了农民的利益,不但使他们丧失了赖以谋生的土地、失去了生活的保障,而且由村干部主导的商品房开发建设,导致农民不能充分实现土地的收益。2.群众购房需求与房地产市场之博弈相对于不断攀升的房价而言,城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。开发商恰恰利用了消费者的预期,利用其在房地产市场中的垄断地位,对在房地产市场中缺乏准确、有效信息支持的普通购房者进行误导,不断地在博弈过程中保持强势地位。广州市的小产权房单独建设的少,多是与村民住宅楼混合在一起。在广州,小产权房和宅基地房画上等号,主要集中在白云区、芳村区等城市边缘地带和市内各城中村,并已开始转向更远的边郊,如花都和番禺。近年来,随着楼价的水涨船高,成交与建设呈增多趋势。3.政府调控与开发商垄断之博弈作为宏观调控主体的政府,一方面,具有正常的行政管理职能,即会制定一些政策法规以抑制过热的房地产业,会与房地产开发商产生利益上的冲突;另一方面,政府具有寻求自身利益最大化的冲动,可通过设租、寻租活动实现自己的利益。前者与后者在根本利益分配上存在冲突,其最终分配比例和所得大小取决于相互之间的妥协程度和结果。在房地产开发的过程中,房地产开发商在征地上与政府利益趋于一致,易形成“强强联合”。③小产权房问题其实是政府执法不力与公众不断违法的结果。4.突破农村土地产权制度之困“小产权房”的出现,不仅是对我国现行房地产市场失灵和政府调控失灵的有力回应,更是对我国二元城乡结构土地制度缺陷的极大挑战。在现...
