房地产项目全程策划流程及内容概要现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划方案"，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：第一章项目投资策划第二章项目规划设计策划第三章项目质量工期策划第四章项目形象策划第五章项目营销推广策划第六章项目销售顾问、销售代理策划第七章项目服务策划第八章项目二次策划第一章项目投资策划项目投资策划是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查1）地理位置2）地质地貌状况3）土地面积及红线图4）土地规划使用性质5）七通一平现状2、项目用地周边环境调查1）地块周边的建筑物2）绿化景观3）自然景观4）历史人文景观5）环境污染状况3、地块交通条件调查1）地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划2）项目的水、路、空交通状况3）地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查1）购物场所2）文化教育3）医疗卫生4）金融服务5）邮政服务6）娱乐、餐饮、运动7）生活服务8）娱乐休息设施9）周边可能存在的对项目不利的干扰因素10）历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况1）国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量2）房地产开发景气指数3）国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策4）固定资产投资总额：全国及项目所在地、其中房地产开发比重5）社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价格指数6）中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规1）项目所在地的居民住宅形态及比重2）政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规3）政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规4）短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析1）各种档次商品住宅客户分析2）商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研1）类比竞争楼盘基本资料2）项目户型结构详析3）项目规划设计及销售资料4）综合评判2、项目定位1）市场定位：2）区域定位3）主力客户群定位4）功能定位5）建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析1）商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价2）类比可实现价值决定因素：（1）类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异、教育和人文景观的差异、各种污染程度的差异、社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异（2）项目可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力（3）价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、项目可实现价值分析1）类比楼盘分析与评价2）项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析、项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定1）住宅项目均价确定的主要方法：（1）类比价值算术平均法（2）有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位...
