向刘力学习商业项目的规划和操作(二)!转贴这是2004年MAPIC国际商业地产展会为例，这是中国地产论坛，这边是仲量联行的主持人，这是中国连锁协会的郭会长，这是华贸天地的总经理，这是家乐福的市场研究主任，上面讨论，底下举手提问，大部分都是问我们怎么进入中国？没有一个问我为什么要进中国市场？大家是有共识，中国市场吸引力很大，外国人愿意进来，但是不得其门而入，就是没有办法接到一起。（PPT）这是去的部分人员的合影，这是嘎纳市的市长，这是荀培路，这是郭戈平会长。如果简单地从英文来讲，英语系国家和法语系国家写的招商资料都是不一样的，这是华远当时招商的项目，现在这个项目建成了，在西直门高粱桥、动物园后面的那条街上，英文缩写叫HIP，HIP的英文是“屁股”，洋人根本就不明白是什么意思，潘石屹的SOHO是什么？英语语系的国家里面SOHO是指伦敦的红灯街区。所以老外就不知道你是商业还是夜总会。（PPT）这是我们在上面获了一个奖，这是河南建业的老总。（PPT）这是CITYSCAPE，在阿联酋迪拜举办的另外一个商业地产的盛会，在这些展会上，开始有了一些中国开发商的身影了，大家都学过英语，但是没有办法开口，中国人去了也是有钱、有项目、有市场、有机会，急了一头汗，不知道么么说。前面讲的是Shoppingmall的状况，下面讲一下底层商铺，商业分为两大类：一类是大的综合性商业，Shoppingmall是一个英文词，中文翻译过来是大型综合性商业；第二类是住宅底商。住宅底商的建设量也非常大，最早的北京住宅里面是没有商业的，比如像我住的光大花园、阳春光华，都是没有商业的，后来随着广东的开发商来，广东由于比较热，商业活动非常繁荣，所以他们来了以后，住宅底下特别是是临街的都带商业，这是珠江国际城，我们做的，在通州，那么老远的地方下面也都是商业，这些有一些是商业公司临时租的，在通州宋庄那里。随着广东的开发商来了，导致住宅下面能做商业的都做商业了，导致一下子供应量过剩，问题在哪儿呢？第一你在外面临街是可以经营的，小区里面没有办法经营。比如我现在住的地方，当时叫剑桥博物馆，下面全是商业，那个楼拐到里面的地方都做了商业，临街的外面还有花园，没有临着马路，开了一个美容的，小区里面也有很大的一片商业，买了以后开始开茶馆，没人喝，改了图书馆，也没有人来，现在黑灯了，什么也不做了，只剩下交物业费了。因为这个小区本来就是一个大户型的社区，大户型的社区里面的户数少、人口少，而不像小户型社区里面户数多、人数多。房价高的都是外地富豪来买的，这个事我以前不是很理解，看到一些煤老板买的好车等等，觉得有什么必要？后来我慢慢比较理解了，他们也挺无奈的，举几个例子吧，比如有人做过统计，比如所有的煤老板，有几个共性：第一特别有钱，第二压力特别大，因为钱是赚了海了，一旦出事，死了二、三十人，你上面的领导都得抓起来，所以就是朝不保夕的日子，就包了一些二奶，二奶的共性就是死花钱的，她要花钱，煤老板还高兴，要是不花钱的，就觉得一点价值没有，你要买一个，就要给你两个，满足自己花钱的自豪感。原配原来都是非常节俭的，一看有了二奶，不花白不花，也开始花。所以，大款、二奶、原配、子女四方面的人全部是病态在花钱，不是自己需要的，在北京买房子一买就是一个单元，一买就是一个车队，确实钱太多了，钱不够，回去再挖两车煤就可以了。我隔壁那一户非常奇怪，基本很少来，要么是领导家，要么是包的二奶，不想让人知道，而且楼上楼下坐电梯很多的东北人，我们对面是中关村三小的，煤老板基本把夫人、孩子送到北京来读书，北京所有的名校基本都是这些富人、达官显贵的孩子。所以他们买了房子不来住，对内的商业是绝对经营不了的。对外的商业又怎么办？以北京为例，在国外一般的底商和上面住宅的价值，一般平均是120%的关系，你上面卖一万块钱，下面可以卖一万二，但是北京做到了上面一万块钱一平米，下面可以卖到七万块钱一平米，北京前几年有一个时期，老百姓真的相信“一铺养三代”，房子也够了，小房子也换了大房子了，就开始买店铺，可是买了以后自己并不经营，全部对外招租，租的人只有最低端的商...
