房屋买卖协议与诉讼时效1.某房屋买卖协议规定，出卖人须于获得《建设工程竣工验收证书》后150天内书面告知买受人，向某房地产产权登记机关申请房地产权属转移登记，出卖人和买受人共同办理房产证，如买受人不能按法定期限领取《房地产权证》，从出卖人获得房地产《建设工程竣工验收证书》之日的第180天起，由出卖人向买受人承担违约责任。实际状况是，出卖人于1998年9月28日领取了所建房屋的《建设工程竣工验收证书》。自该日起加上180天，就是到1999年3月26日，出卖人应当在此前为买受人办理好所买卖房屋的过户登记手续及《房地产权证》。实际上，直到7月16日，买受人仍未获得所买房屋的《房地产权证》。在这种状况下，当买受人祈求出卖人办理房屋所有权过户登记手续及交付《房地产权证》时，出卖人可否以诉讼时效期间已经届满为由，拒绝办理房屋所有权过户登记手续拒绝交付《房地产权证》?2.按照我国协议法第一百三十条、第一百三十五条和第一百三十八条等规定，出卖人移转所售房屋的占有和所有权为其重要义务。尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖协议规定的日期交给了购房人占有、使用，但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务，只要在协议规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理过户登记手续场所，就属于主给付义务不履行，构成违约，甚至是主线违约。按照民法通则第一百三十七条有关诉讼时效期间自权利人懂得或者应当懂得其权利被侵害时起算的规定，诉讼时效自协议规定的办理过户登记手续的期限届满的次日起算。据此观点，上述案件中，出卖人有权援引诉讼时效已经完毕的抗辩，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，并拒绝交付《房地产权证》。有的专家不赞同上述观点，认为买卖的房屋已经按照协议规定的日期交给了购房人，就是出卖人履行了主给付义务，至于未办理过户登记手续，只是出卖人未履行从给付义务在主给付义务已经履行的状况下，从给付义务不得单独合用诉讼时效，以真正发挥从给付义务使债权人的合法权益得到最佳实现的功能。因而，在买卖的房屋已经按照协议规定的日期交给了受让人的状况下，虽然出让人未办理过户登记手续自协议规定办理的期限届满的次日开始计算已经超过了2年期间，受让人也有权祈求出卖人继续办理过户登记手续。对此，笔者持不一样意见。其原因在于：根据协议法第一百三十五条、第一百三十三条等条文的规定，出卖人所承担的主给付义务为移转房屋的占有，尤其是移转房屋所有权出卖人仅仅把房屋交给了受让人，在协议规定的日期届满时尚未办理房屋所有权的过户登记手续，就是没有履行移转房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成了违约，诉讼时效的期间应当起算。有专家说，在实务中，由于种种原因，许多状况下是出卖人(基本上为发展商)故意迟延，致使房屋所有权的过户登记手续迟迟未办下来，同步因购房人(大多为小业主)的法律意识不强而往往未于诉讼时效期间内主张办理过户登记手续。按照诉讼时效完毕处理这些问题，显然使已经交足了房价款的小业主遭受了重大损失。实际上，小业主恰恰值得同情进而应当受到法律的保护。若保护，就不应认为上述案型中小业主有关办理过户登记手续的祈求权已经罹于诉讼时效。就我个人而言，也十分同情小业主，但仍然痛苦地坚持上述案型中小业主有关办理过户登记手续的祈求权已经罹于诉讼时效的观点。其道理在于：其一，小业主完全有机会、有能力及时向发展商主张办理过户登记手续，导致诉讼时效中断，从而使其债权得到法律的保护，但小业主却躺在权利上睡眠，于是，就没有充足的理由对小业主再予以优惠的保护。其二，把发展商未按协议约定的期限办理过户登记手续，定为违约，意味着赋予了小业主追究发展商违约责任的权利，并且，发展商逾期办理过户登记手续给小业主导致严重损失时，小业主可以根据协议法第九十四条的规定解除协议，以便尽快甩掉包袱，进行有效益的新交易。其三，如此确定，也是双刃剑，即，使小业主获得较大数额的违约金或者损害赔偿额，由于把发展商的违约时间定得越早，其所负违约金的累积或者可得利益损失的数额就越多。3.买卖的房屋已经按照协议规定的日期交给了受让人占有、使用，并且在协议规...
