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中国楼去库存需警惕两个现象已经出现了讲解VIP免费

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1中国楼市去库存需警惕两个现象已经出现了导读:去库存是供给侧改革的五大任务之一。近期一线城市房价暴涨,三四线去库艰难,表明总量放缓、区域分化,价格和数量泡沫并存。去库存过程中,需警惕货币过度宽松与资产价格泡沫。2015年中央经济工作会议,将“去库存”作为2016年五大重点任务之一。房地产对经济和资本市场影响深远,虽然其周期缓慢、但持久且振幅很大,在向上时具有很强的带动力,在反转向下时势大力沉。经济史上有名言:“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。1.中国房地产库存现状与形成原因1.1.中国房地产总体库存状况库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积,广义库存主要包括待售面积和施工面积。本文采用广义库存来衡量房地产库存状况。2015年,中国商品房待售面积为7.2亿平米,库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标看,中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比,只需6.7个月便可以完成去化。库存问题主要体现在广义库存。2015年,施工面积(潜在库存)高达73.6亿平米,是待售面积的10倍多。其中,住宅施工面积为51.2亿平米,占比为70%。如果考虑已批未开工土地,自建房和小产权房等其他,库存数量更大。商品房库存去化时间为6.3年,住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平米,按照2015年的销售速度,去化时间为6.3年。其中住宅库存(施工面积与待售面积)为55.7亿平米,去化时间为5年。商业与办公楼库存去化时间为15.6年。由于经济下行与互联网的冲击,商业和办公楼地产库存积压明显增大,2015年住宅以外的商品房为25.1亿平米,按照2015年1.6亿平米的销售,去化周期为15.6年。按照目前情况,库存还会继续积累,库存问题形势严峻。尽管新屋开工连续两年下滑,但2015年新屋开工量仍高达15.4亿平米,高于12.8亿平米的销售面积(2015年销售较好)。2据国研中心刘世锦测算,我国住宅需求峰值1200-1300万套,按照每套100平米算,住宅需求峰值约12~13亿平米,2015年住宅成交面积为11.2亿平米,这意味着商品房需求增长空间有限。1.2.各地区库存情况各地区库存状况的突出特征是:三轨运行。西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高,而且销量弹性小。最高的是山西9.9年,其次是宁夏8.4年,吉林辽宁也排名前列,分别为7.8和7.5年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原,分别为16.1年和11.1年。这些地区房地产销售增速明显低于一二线省市(后面有详细数据)。本节中,库销比=房屋施工面积/销售面积(2015年),因各省待售面积数据普遍缺失,为统一口径,全部用施工面积作为库存代理变量。二线城市库存水平适中,销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东,广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省会和重要城市中,合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低,在4.4~5.4之间。这些都是主要的二线省市。也有一些二线城市库存水平较高,如杭州、宁波等,库销比高达9.4和10.2。二线城市的库存和销量特性,使得其库存问题总体不大,一方面有一定压力,另一方面有解决潜力和空间。一线城市库存水平有高有低,但销量弹性大,库存问题小。从广义库存来看,广州和上海较低(6.1和6.2),北京和深圳甚至较高(均为8.4)。考虑到近期一线城市大涨,部分城市甚至需要短期“补库存”。2015年,30个大中城市数据显示,一线城市商品房成交面积增长32.1%,二线城市增长22.6%,三线城市增长13.6%,四线城市预计增速更低。这表明,2015年的房地产去库存政策均有效刺激了各类城市地产销量,但弹性明显不同,一线城市受益最明显,二线其次,三四线城市最弱。库存分化问题的另一个显性指标是房价,2015年一线大涨,二线小涨,三线下跌。统计局70大中城市房价数据显示,2015年一线城市商品住宅房价大涨(21.3%),二线城市略涨(1.6%),三线城市下跌(-2.2%)。综合来看,各地区房地产库存呈现三轨运行态势。三四线省市库存水平明显偏高,而且销售弹性低,库存问题最严重。一二线库存水平差异不明显,但一线城市销售弹性高,库存3压力小,二线城市销售弹性适中,库存有压力,但有解决潜力。201...

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