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××服务中心物业管理服务方案第一章物业管理服务的认识与定位一、项目概况本项目为××小城镇建设投资有限公司的“××金融行政中心”工程，位于××城区二环路中国茶都西南侧。项目总投资12亿元人民币，用地面积80602平方米，总建筑面积28.9万平方米，容积率2.973，建筑密度31.7%，绿化率30%，停车位1680个，将于2012年年底建成。物业总体情况：1、银行营业厅共10套，面积为7249.85m2；2、银行写字楼面积为14976.51m2；3、商业店面共37套（其中，沿街5套，广场32套），总面积为4489.59m2,其中4#楼13套，面积1800.76m2,5#楼12套，面积1340.45m2,6#楼12套，面积1348.38m2；4、裙楼二楼15995.6m2；5、裙楼三楼15938.71m2；6、行政办公面积43569.31m2，其中1#楼17675.41m2、2#楼（地税）13132.8m2、6#楼C栋（扣除××银行及一层内置店面）12761.1m2。7、四星级酒店面积为42443.08m2（不含地下室8474.92m2），含地下室共50918.1m2；8、企业写字楼面积为94100.05m2；9、地上停车位325位，地下停车位1124位。二、物业管理服务内容（一）综合管理1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事物，受理住户的咨询及投诉，并在承诺时间内给予回复解决。3、协助组建业主大会，选举产生业主委员会并配合其运作。4、管理规章制度健全，服务质量标准严格，物业管理档案资料完善。15、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理档案资料完善。6、管理人员应按国家有关规定取得物业管理岗位证书，专业操作人员应具有本专业上岗证书。7、管理服务人员统一着装，佩带标志，精神饱满，行为规范，服务主动热情。（二）房屋以及配套设施设备的管理1、行政办公楼、写字楼、银行营业厅、商场（店铺）、酒店负责物业本体以及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：供电系统、给排水系统，公共照明，消防系统（酒店自行独立管理）、监控门禁（酒店自行独立管理）、停车管理（酒店自行独立管理）等智能化系统，绿化灌溉系统、夜景照明、化粪池、沟渠、池、井等室外设施，广场、道路等公共场地。2、负责行政办公楼、写字楼中心室内设备设施以及建筑本体的维护管理（1）负责室内供电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、监控、门禁等智能弱电系统、上下水管道、落水管、垃圾道、照明、天线、电梯等室内设施设备的维护管理。（2）负责建筑物室内外墙体、墙面、天花、楼道、走廊、大厅、公共卫生间等公共场所的维护管理。（3）制定房屋共用部位年度维修养护计划，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（4）负责制定室内装修管理制度，装修协议、装修申请及装修方案审批记录、装修公司及装修人员登记等相关资料齐全，并建档管理。（5）负责对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。（6）负责物业标识维护，小区主入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、幢及单元（门）、户和共用配套设施、场地有明显标志。3、负责管理与物业相关的工程图纸，业主档案与竣工验收资料。（三）负责公共秩序的维护管理1、24小时监控以及消控值班（不包括银行和商场的监控值班、不包括酒店的室内监控和消控值班）2、公共场所、公共区域、公共部位的巡逻3、行政办公楼、写字楼的大堂维序值班、室内公共场所的巡逻。4、地上主出入口对人车物的管控。25、地上、地下停车场的管理（不包括酒店停车场）。（四）负责卫生环境的管理服务1、小区地面（除了酒店管辖范围外）公共场地公共场所的保洁卫生。2、行政办公楼、写字楼室内外高度5米以下的日常保洁。包括：设备房、公共卫生间、公共大堂、楼道、走廊、门窗、地板、墙面、天棚、天台、屋面以及电梯、栏杆、扶手、消防栓箱、灯具等公共设施的日常保洁。（银行营业厅、商场、店铺只负责室外保洁）3、负责行政办公楼的××主要领导办公室、会议室、接待厅的室内保洁。4、负责各建筑本体外墙的定期清洗（清洗频率以及服务费用另行约定）。（五）负责绿化养护管理小区室外公共绿化养护的养护管理。（...