教你签好二手房买卖协议房产律师支招近几年来，全国都市的房价一路飙升，居高不下，国家虽出台了一系列的政策和规定来遏制房价的过快增长，但效果仍不明显，致使某些刚性需求顾客望房兴叹，二手房交易市场开始升温和火爆。但由此引起的二手房交易纠纷也接踵而至，无形中给买房者平添了一丝忧虑，假如在签订二手房买卖协议步能注意某些法律事项，就可以有效地防止纠纷的发生。二手房专业律师、江苏友为律师事务所庄石磊律师结合近来几年办理的大量房产纠纷案件，整顿出签订二手房买卖协议的四大招数，但愿能对读者有所协助，使买房者能买得放心，住着舒心！第一招，验明正身。所谓的验明正身，就是要查验交易房产的房主的真实状况。这直接关系到协议交易相对方(即卖方)与否有权出卖的主体资格。根据《协议法》第五十一条的规定，如系无权处分，没有权利人的追认，该协议就会归于无效。除此之外，还要做到：1、要查看房产证登记的产权所有人与否与出卖人一致；2、在一致的状况下，还需征得共有人的一致同意。这里的共有人一般是指夫妻关系的另一方，也有家庭关系中的其他家庭组员的状况。衡量有无共有人的原则是要查实该房产属于夫妻共同财产还是家庭共有财产。并且这种同意应当是书面的同意，否则，二手房买卖协议就有被认定为无效的潜在法律风险。《房地产管理法》第三十八条明确规定了对共有房产，未经其他共有人书面同意的，不得转让；3、假如出卖人与房产证登记的产权人不一致，必须要出卖人出具产权人委托代卖的委托书(最佳通过公证的)或出卖人合法获得该房产的法律文书，如遗嘱、赠与等书面材料。这些材料必须规定查看原件。第二招，火眼识风险。确定了卖房人的主体资格，作为交易标的物的房产就成了买房人要审查的重点了，这里要做到3点，1、要到房屋管理部门查验房产证的真假，并进行实地查看，以此确定房产和房证与否一致；2、确定该房产与否设定抵押或被有关有权机关查封或以其他形式限制该房产的有关权利。该状况通过房产登记部门的查询可以得到答案。如房产设定抵押或被查封，最佳等这些限制措施消除后再购置；3、查看该房产与否正在租赁，《协议法》第二百三十条规定了承租人同等条件下享有优先购置的权利。假如剥夺了承租人优先权，房屋买卖协议也存在无效的法律风险。因此，在该房产已经出租的状况下，则需要卖房人提供承租人出具的同等条件下放弃优先购置权的申明。同步，根据“买卖不破租赁”的原则，即便买卖二手房协议成立和有效，承租方在租赁未到期时，仍依法享有继续承租的权利。第三招，规范签协议。一份规范和完善的二手房买卖协议，不仅可以明确双方的权利和义务，并且可以成为处理纠纷的重要根据，更会成为保护买房者合法权益的有力武器，因此，签订完善、规范的二手房买卖协议在二手房交易中至关重要。律师事务所或房产交易市场一般会提供较为规范的协议范本，对某些协议必备条款一定要明确约定如：1、房产位置；2、房屋价款及支付时间；3、交房时间及方式；4、办理过户手续时间；5、交房前产生的物业费及水电、燃气费等费用的承担方式；6、物业的变更事项，所在房产名下户籍登记的迁移等事项；7、违约责任等。第四招，及时办过户。《都市房地产管理法》第三十六条规定了房地产的转让必须办理权属登记，即我们一般说的过户手续。《物权法》第九条规定了不动产物权的设置、变更、转让和消灭，经依法登记，方发生效力。由此可知，在签订了二手房买卖协议后，需到房地产管理部门办理过户手续，进行产权的变更登记后，该二手房买卖行为方发生物权变动的效力。但签订了二手房买卖协议，出卖方尚未获得产权证的状况在现实生活中也大量存在，等出卖方获得产权证后房价又攀升到一种新高度。这时，不诚信的个别出卖方就会以未办理过户为由对原买卖协议反悔，出卖方的理由能成立吗？这就波及到双方所签订的二手房买卖协议的法律效力问题。10月1日起施行的《物权法》第十五条对此给出了明确的规定：“当事人之间签订有关设置、变更、转让和消灭不动产物权的协议，除法律另有规定或者协议另有约定外，自协议成立时生效；未办理物权登记的，不影响协议的效力。”很显...
