论房屋承租人优先购买权序言随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，我国的房地产交易市场日益活跃，房屋已成为城市居民的主要财产之一，并且成为衡量人们生活水平的一个重要标志。最近几年，我国的房价居高不下，一般工薪阶层购房能力相形大减，造成房屋自有率下降，房屋租赁现象增多，出租人和承租人之间的纠纷也日益频繁，其中关于房屋承租人优先购买权的争议也成为实务中经常遇到的问题。该问题无论在理论上还是实践上均存在种种困惑。与之相应的法律法规以及司法解释对该问题的规定都比较笼统，可操作性也不强，相关的法学理论也较为薄弱，对一些基本问题尚未达成共识。比如最早见于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条，该条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买的权利。”在这里，仅仅只规定了“出卖”和“同等条件”，至于何为“同等条件”，优先购买权以什么方式行使，优先购买权行使的法律效力以及优先购买权是否会发生冲突等问题均没有作出详细的规定，在法律理解和适用上存在见仁见智情况，既不利于保护当事人合法权益，也不利于维护法律尊严。我们不应当遗漏对我们生活有影响的任何一项法律制度，而立法上若要完善承租人优先购买权制度，理论上的准备是必要的。因此笔者将对承租人优先购买权的基本理论作较为全面、深入的研究，并针对现行制度的不足提出相应的立法建议，以期能对相关立法和司法实践有所帮助，未来的民法典能突破现行法的框架，建立起比较完善、有效的承租人优先购买权制度。一、房屋承租人优先购买权的理论基础（一）房屋承租人优先购买权的概论和特征关于什么是房屋承租人优先购买权？各国法律均没有做出明确的规定，学者们也存在不同的认识。我国学界之通说认为，所谓房屋承租人优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。1[1]房屋承租人优先购买权属于民事优先购买权的一种，优先购买权又称为“先买权”，是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。2[2]这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国，它主要包括共有关系中的优先购买权、承典关系中的优先购买权、租赁关系中的优先购买权、公司企业法上的优先购买权、公有住房改革的优先购买权等。这些不同类型的优先购买权之间，既有一定的共性，也具有不少各自的个性。本文拟就房屋承租人的优先购买权问题进行探讨。我国民事立法中对于优先购买权的规定并不是很多，但对房屋承租人的优先购买权却一直有明确的规定。早在1950年3月28日，东北人民政府发布的《东北城市房产管理暂行条例》就规定：“房屋出租、出典、出卖，原房户有继续承租与承典购买之优先权。”1952年5月17日，最高人民法院在《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》中也曾就房屋承租人的优先购买权提出一些指导性意见。改革开放以后，国务院的有关行政法规，最高人民法院的司法解释对此也有规定。1983年12月7日，国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权。1984年，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”在此基础上，1988年1月26日，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果。之后在1994年，建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。但是，以上关于承租...
