2008 上海房地产市场年终回顾与 2009 年预测概要:以 2007 年年底央行出台二套房首付提高为引子,上海住宅市场进入了观望和紧缩期,自身的周期性调整遭遇 2008 年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响,致使居民消费和置业信心及预期大幅回落,购房意愿走低进入历史低谷,全年住宅交易显著回落,与上年同期相比减少四成多,为近年来最低点,且各季度呈现加速下滑的趋势,价格虽整体保持相对稳定,但各种明折暗扣现象也渐趋普遍.住宅用地市场也在政府政策和市场双重影响下,供应量持续减少,且 2008 年土地价格一改 2007 年面粉比面包贵的现象,流标比例将近四成,底价成交比例高达60%;与此同时,二手房市场和租金市场也受到明显冲击.2008 年四季度出台的各种救市政策对市场信心的稳定有积极作用,但 2009 年预计市场仍将保持较长时间的低迷,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,且为下一轮楼市的发展奠定长期基本面.房地产市场发展中国经济潜存的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，使得 2008 年国内经济出现了近年稍有的下行趋势，前三季度 GDP 增长掉入到一位数区间。上海作为外向型和投资拉动型经济明显的地区，在此轮危机中受创明显，经济增长明显减速，2008 年上半年一度出现 GDP 增长 16 年来首次低于全国平均水平的情况。图：历年全国与上海 GDP 增长情况经济的下滑,进一步影响到了居民的购房者信心.自 2007 年四季度央行出台二套房新政以来,上海楼市的成交情况已经出现了逆转现象,而 2008 年该逆转进一步加剧. 2008 年前 11月，上海全市住宅交易量仅为 1413 万平方米，比去年同期减少超过 4 成。这一数字甚至低0%2%4%6%8%10%12%14%16%051015202530200320042005200620072008前三全国GDP（万亿元）上海GDP(万亿元)全国增长率上海增长率于近五年上海楼市最低谷的 2005 年，当年住宅交易量尚且达到 1794 万平方米。图：2004－2008 年上海住宅交易面积（单位：万平方米）分析各月的走势可以看到,2008 年上海住宅市场呈现加速下滑的现象，第 1 季度上海住宅交易量比 07 年减少 14％，第 2 季度扩大到 36％，第 3 季度更是达到了惊人的 63％,表明楼市不仅受到自身周期调整的影响,更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心,从而大幅度减少和推迟大宗消费,致使楼市交易出现冻结现象.图:2008 年上海分月住宅交易情况本年度供应延续了前几年的走势,...
