土地一级开发及基础知识张霄云河北新业律师事务所主任律师一、基础知识部分（一）、土地的所有制形式及供地方式物权法规定，动产实行占有制度，即动产谁占有就是谁的，比如说我穿的衣服就是我的，动产在自己的控制中就是自己的。但是土地不是谁占有就是谁的。我们作为业主拥有房屋所有权证和土地使用权证，对于土地我们只是拥有使用权。我国的土地所有权只有两种情况，国家土地所有权（又称全民土地所有权）和农民集体土地所有权。国家的土地属于全民所有，由国务院代表；集体土地属于村农民集体所有，由集体经济组织或村委会管理、经营。这也是为什么村集体土地进行处置时需要经过村民会议三分之二以上的表决的原因，村集体经济组织只是代表人不知真正的权利人，土地是村民的，不是村集体经济组织或村委会的。按照物权法，物应该由物权人自己使用，但是权利人无法使得 960 万平方公里土地物尽其用，国家的主体做不到。由于国家和集体单一主体无法使这么大面积的土地利用价值最大化，就需要将土地资源配置给其他的人，来实现土地的价值最大化，也产生了物权法上的用益物权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。用益物权就是对他人的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。（二）、国有土地的资源配置国家通过划拨、出让、出租、作价入股或出资、授权经营等方式将土地配置给不同的主体使用，受让人取得的土地使用权。划拨方式。只有符合划拨用地目录的项目才能使用划拨用地。很多人在做项目时候总是考虑招拍挂的方式，但是有些项目不需要招拍挂，如教育用地、医疗用地、疗养中心等项目可以使用划拨地。在做大型综合项目的时候里面有的项目可以使用划拨地。这就需要大家去查阅划拨用地目录。实际中，有人咨询：土地证是 85 年的，上面没有写明出让还是划拨，那么这块地是出让还是划拨？其实国家的土地有偿使用制度是从 90 年 5 月 15 日国务院出台《国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始的，在这之前的土地全部是划拨用地，没有出让、出租、作价入股等方式。如果土地证上没有写明出让和年限，那么这块地百分之百是划拨地，特别是 90 年之前的证，不会是出让地。紧接其后，邓小平广州、深圳讲话之后，开始了广州、深圳大面积的商品房试点工作，我国才有了商品房，才有了房改房制度，由标准价售房到成本价售房，直至直接取消公房分配。出让方式。这是大家比较熟悉的，就不再讲解。出租。这里说的出租不是...
