2010 年 4 月房地产调控影响分析一、政策内容1. 政策细则2010 年 4 月，国务院常务会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭， 贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。对于商品住房价格过高、上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。与现有政策相比，新政策的变化和影响如下表所示：表 1. 2010 年房地产信贷政策细则 首套房二套房三套以上90m2 以下90m2 以上 最低首付比例老政策20%20%40%40%新政策不变30%50%大幅提高影响分析不变对于等额首期资金对于等额首期资金购买力大幅下降购买力下降 33%购买力下降 20%按揭贷款利率老政策基准利率 7折基准利率 7 折商业银行自主决定商业银行自主决定新政策不变基准利率 85 折基准利率 1.1 倍大幅提高利率影响分析不变等额 20 年期贷款等额 20 年期贷款月供成本大幅提高月供最高提高 7.9%；月供最高提高 21.7%；总利息成本提高 24.4%总利息成本提高 67.4%* 此外，对于房价上涨过快地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。资料来源：易方达基金2. 历年政策情况与对比从 2003 年以来，房地产的调控经历了三个周期的调控，2003~2008 上半年是紧缩周期，2008 下半年~2009 上半年是放松周期，2009 下半年开始又是紧缩周期。表 2. 历年房地产调控政策（2003-2010）2003 年有保有压2003 年 2 月国土资源部收紧对高档住宅和别墅用地的供给。2003 年 6 月央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,防范房地产信贷风险。2003 年 8 月首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业。2004 年抑制过热投资2004 年 3 月严令各地须在当年 8 月 31 前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备。2004 年 3 月各地已停止审批新设立和扩大各类开发区。2004 年 4 月提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发投资项目的资本金比例，钢铁业由 25%提高到40%，水泥、电解铝、房地产开发由 20％提高到 ...
