北京某别墅可行性研究报告第二部分作者：阳光蓝海，tcsea@sina.com一、项目 SWOT 分析优势劣势1. 地理位置优越：位于北京东北部顺义区,该区别墅项目较多,是建别墅的理想之地。2. 交通十分便利:驱车 25 分钟到达市区，离机场仅 10 分钟的路程3. 自然景观十分优美：紧邻潮白河、国际高尔夫球场、乡村赛马场、大型水上运动中心。4. 附近别墅区林立，已形成了休闲高尚住宅区的氛围。5. 本区域已开发的别墅销售情况良好，这对本项目有很强的带动作用。6. 附近有未来的奥运概念将为周边地产带来了升值空间。1. 本地块地形较不规则，地势较平，对营造小区内地形起伏的景观有所影响。2. 本地块地下水位偏高，地下室造价成本较高。二、目标客户定位与产品定位分析（一）、目标客户定位:1、自用型客户 外籍人士:欧美人士居多,跨国公司中高级管理人员、驻华机构部分人 员等,年收入 100 万元以上,年龄 35 岁~50 岁。 港澳台人士:在北京工作有一定年限,对该区域比较认同,收入较高。 国内客户:以北京人为主,这部分客户大多有海外工作经验,家庭年收入在 50 万元以上,以从事金融证券保险和 IT 行业为主，年龄集中在 35 岁~50 岁。2、投资型客户 本地投资客:乐于投资别墅物业,然后对外出租。 港台投资客:注重地段与品质,有投资别墅物业经验。（二）、产品定位分析: 品质：价位适中、品质较好的中高档别墅 销售价位： 10000 元/平方米依据:1)顺义区别墅价位水平2)本地块的综合特点3)去化速度相应较快,风险较小 主力面积： 350 平方米、说明: 35O 平方米别墅充分满足部分客户置业需要，也符合投资需求。 主力总价：400 万依据：1〉以目标客户家庭年收入 50 万元计,房价在年收入 5-8倍可提供完全的购买力。2）符合目前目标客户购买别墅的心理价位。三、项目规划方案北京***花园用地位于北京顺义区河南村,规划用地面积 322704 平方米,规划用地四周由四条城市道路界定,其中,东北侧道路为滨河路,有较高的景观价值。此外,有一条城市道路位于用地中南部,呈东西向穿过规划用地。规划用地比较平整,无不良地质条件。（一）、整体设计构思新都市主义与新自然环境的相互融合的“都市生态村”1、新都市主义的结构与要素 以步行为先导的社区 有吸引力的社区中心 高品质的街道空间 邻里关系2、新自然主义的结构与要素 水、绿文化构成社区的基本脉络 人文环境与自然环境的相互融合 白由的布...
