静安茗园——静安先锋企划大纲一、市场篇1、上海市房地产市场分析A、 开发投资持续上升 2002 年上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。2002 年第一季度，上海房地产开发投资额为 107.88 亿元，同比增加 20.19 亿元，增幅为23%。近年来，房地产开发投资作为上海固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资只跌回升，而且出现加速趋势。 今年 2 月 21 日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下调 0.25 个百分点，贷款利率平均下调 0.5 个百分点。尽管此次降息幅度较小，且降息的边际效用呈递减趋势。但总体而言，对房地产业是一个利好消息，对房地产企业而言，开发生产成本下降，对个人消费来说，还贷利息少了，购房成本降低了。因此，上海房地产开发投资仍将保持一定的增幅，以满足房地产二、三级市场的需求。B、 土地市场升温 2002 年第一季度，新增经营性项目土地出让面积 72.13 万平方米，同比增加 70.81 万平方米，增幅达到 53.7%。由于去年同期正处于上海土地由协议转让向招标拍卖过渡，因此没什么可比性。去年 7 月 1 日实施招标制度以来，对于促进土地市场发展、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极的作用。 未来上海土地供应将形成 6 种制度：（1）建设用地供应总量控制制度；（2）城市建设用地集中供应制度；（3）土地使用权公开交易制度；（4）基准地价定期更新和公布制度;（5）土地登记可查询制度;(6)集体决策制度。C、 商品房市场持续火热 2002 年第一季度，上海市商品房批准预售面积 466.33 万平方米，增加338.58 万平方米，增幅高达 2.65 倍。这主要是由于 2001 年第一季度执行新的预售标准导致供应量偏小所致。与此对应的已登记的商品房预售面积为 516.57 万平方米，同比增加 142.33 万平方米，增幅达到 38.8%，供求比为 1：1.08。批准销售面积 582.66 万平方米，同比增加 19.8%，供求比为 1：0.96。从上述数据来看，上海商品房预售稍微供不应求，商品房销售基本上供求平衡，但从商品房的供求和需求来看，供求关系更加略显紧张，商品房预售供求比为 1：1.21，销售供求比为 1：1.03。 由此可见，在商品房预售中的确是供求矛盾比较突出。 从需求来看，大部分购房者是为了改善居住条件，但也不少投资者把购房作为投资手段，从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃，的确需要一部分投资客，但...
