合作建房分析房地产纠纷大致可分房为十类：1. 房地产项目转让纠纷； 2. 合作建房及合资、 合作开发经营房地产纠纷； 3. 土地使用权转让及土地租赁纠纷；4. 工程承发包（含设计、监理、建设）及拖欠工程款纠纷；5.房屋销售（含预售）纠纷； 6. 房地产权属（包括但不限于所有权、抵押权、质押权、空间权、著作权等）纠纷；7. 房屋拆迁纠纷； 8.房屋租赁纠纷； 9. 物业管理纠纷； 10. 其他纠纷，如房地产交换、赠与、继承等引起的纠纷。上述合作建房纠纷， 有的是以合资、 合作经营房地产纠纷或联建纠纷名义出现的，该类纠纷与其他房地产纠纷相比具有下列特点：一．性质不易确定 。司法实践中，有的名为合作建房，实为非法借贷或劳务合作或系 预付租金的房屋租赁 或纯属土地使用权转让或为有保底条款的协作性联营或为集资建房或为项目转让。二．主体呈现多元化 。参与合作建房的除拥有房地产开发资质的房地产开发企业外，还有其他企业或经济组织，甚至自然人。占有大量农民集体所有的土地的村民委员会、农工商组织、 乡镇企业及拥有划拔土地使用权的国家机关、事业单位如学校、医院、公园也参与其中。三．标的大，履约周期长，所需手续繁多。四．缺乏相应的法律规定 。什么是合作建房， 如何处置该类纠纷，既无法律、法规明确规定，又无详尽的司法解释可适用。正因为合作建房具有上述四个方面的特点，加之，近年来，有关合作建房的纠纷逾来逾多， 故有必要对合作建房这种既旧又新的建房及房地产开发模式从法律层面上进行探讨，从而避免这类纠纷的出现，推动相关法规或司法解释早日出台。笔者从事律师工作十年，代理了大量该类纠纷，特就该类纠纷做如下法律思考：一．何谓合作建房？合作建房作为法律术语，最早见于最高人民法院于一九九五年十二月二 十七日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即（法发〔 1996〕2 号）文件（以下简称文件）。文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作了六项规定，内容如下：1. 享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外， 还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的， 一般应当认定合建合同无效， 但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记...
