北京建筑工程律师为你详解建工程抵押贷款的风险VIP专享VIP免费

北京建筑工程律师为你详解建工程抵押贷款的风险在建工程贷款贷款项目日益增多，由于在建工“在建”的特点，其作为抵押物在融资过程概念中对于出借人有着更大的风险性，因此，在贷款过程加强风险防范意义重大，根据贷款时实践，可在下列几方面防范。下面由王利华律师为你在线解答，也欢迎您进行在线法律咨询1、在建工程建设行为合法性及继续建设行为合法性的审查在建工程作为抵押物的合法性，首先要核实其建设过程的合法性，才能保证其作为抵押物的合法。在建工程建设合法应该具备“四证”即，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，对可能造成环境污染的工程项目，审查《环境影响报告书》是否获得了环境保护行政主管部门的批准。另外，还应特别注意在建工程项目本身是否有违反审批文件建设施工的情况。这是以建设工程抵押合法的基本要求，核实这些许可十分重要。已抵押的在建工程，继续建设的过程中可能使抵押权人产生新的法律风险，如工程项目违反规划许可而形成违章建筑最后导致抵押权利的无法行使，因此必须在抵押合同中赋予抵押权人对在建工程建设施工的监督检查权;同时，为防止抵押人违约或意外风险造成抵押权灭失或贬损，特别提醒抵押权人不安抗辩权的行使。例如，贷款合同可以约定：一旦发现工程项目违反规划许可，视为贷款提前到期，并以诉讼或非讼方式要求抵押人立即清偿。又例如，发现抵押物(在建工程)价值发生重大贬损，抵押权人可以立即要求抵押人以其他资产补足抵押物价值或要求提前清贷。2、建设工程建设行为前有无遗留问题或纠纷比如土地出让金是否已足额缴纳，对于征地、拆迁补偿安置费是否落实，土地权属及土地取得过程是否有争议或因此的诉讼行为，建设工程是否存在违法行为等，这些事实可能影响建设工程的建设的进展，进而影响抵押物的价值。建工程的权属审查，主要需要审查在建工程项目的有关合同文件，调查实际(出)投资关系、委托建设施工关系、工程建成后的权利分配关系，特别是要注意以下问题：一是在供地方与建设方不一致的情况下，要特别注意供地方对于在建工程的权利占有情况;二是要查实是否还存在建设合作方(包括是否存在名为合作、实为企业间借款的第三方等)，以避免该合作方今后对在建工程主张权利;三是要注意查清建设方与其股东单位、所投资的子公司之间的关系，以防止出现在建工程权属不清的情况(即不能明确在建工程究竟是抵押人自己的资产、还是其股东的资产、还是其子公司的资产)。通过这些详尽的审查，来判断在建工程的权属关系是否清晰明确、有无潜在的权属瑕疵、从而确保抵押人就是在建工程的权利人;或者虽不是唯一的权利人，但已得到其他共有权利人的有效许可、可以在建工程进行抵押。3、在建工程的土地使用权和建筑物在抵押前是否存在处置行为在建工程未进行产权登记，不代表开发商没有处分行为，比如和拆迁户约定作为安置房、和建筑商约定作为垫资的担保物、比如是否有房地产信托行为等，这些行为都将导致对在建工程权属或权利提出异议，导致其作为抵押物的瑕疵。在建工程的使用权设立抵押时，在建工程作为地上附着物成为抵押物的风险。我国实行“房地一体”地产政策，土地使用权设定抵押，在建房屋作为土地的添附物，在形式土地使用权抵押时，在建工程难免成为土地使用权抵押权人的权利范围。在建工程的抵押权人的抵押权将处于不利地位。所以，当土地抵押权已经设定了抵押，对在建工程的抵押权设定要特别的审慎。银行在办理在建工程抵押贷款时，应把整宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押，而不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权，土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。在建工程抵押应按规定到相关部门办理抵押登记手续，取得抵押物登记证。另外，开发企业向银行申请贷款时，虽然取得了有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件，但是尚未进行实质性的开发，此时银行仅仅能够接受其土地使用权作为抵押物。一旦开发企业已经开始开发，形成部分完工建筑，根据银行的信贷实践，都要求将土地使用权抵押转为在建工程...