一、 项目分析1、 概述本项目位于大岭山大岭村，大岭村位于大岭山镇西南面，距镇中心区 3 公里，东与大塘村相邻，西与水郎村相邻，北与大片美村相邻，周围区域近两年经济得到长速发展，涌现出一部分的大型工厂，周围区域人口达 10 万人，从大岭村、大塘村等村的房屋出租水平看，该区域住房出现紧缺。项目所处区域的大岭村，随着东纵路和厚大路开通，大岭山长途汽车站、镇公交车站（离本项目只有 200 米）即将坐落该村，其交通、地理位置显得优越起来。项目由一个建筑面积为 2 万多平方米的四层大型生活广场，及四栋规划为小户型的住宅楼。住宅销售面积 11798 平方米，分为A、B、C、D 栋，楼高 6 层，呈长方陈排布。4 栋楼相互之间的楼距只有 3 米。每栋有两个楼梯上下，每栋的建筑长度有 40 米长，分为23 个小户型，中间为过道。这样的建筑排布、建筑密度，住宅会显得非常的拥挤，户型采光差。项目于 1994 年动工，后因为种种原因中断，最近重新启动，并根据市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼的功能要求。本项目现已开工，大概 10 月 1 日可以交楼， 由于是属于村集资房，没有房产证，房的使用权年限只有 50 年。2、 优势本项目首推优势在于其位置，项目所处区域近两年，取得了长足发展，多家大型的工厂员工人数超过 1 万人。镇规划的长途汽车站，镇公交车站即将坐落该村，其次本项目周边没有类似的项目在运作，因此是一个市场空白点。第三是交通便捷。项目紧邻厚大路、东纵路等主要干道，辐射能力非常强。第四是项目配套，与住宅项目一同开发还有一个商业综合市场，综合市场以“集时尚购物、休闲娱乐为一体的大型购物广场。3、 劣势本项目的劣势同样在于其地理位置，因为其偏离镇中心区，在目前看来，进入项目区域的交通较差，该区域经济还比较薄弱，消费群体较为分散。住宅项目没有房产权，使用期限也仅有 50 年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力。从规划的角度来说，楼与楼之间楼间距过小，因此直接影响到户型的采光问题。所开发的户型较差，黑厅、黑走廊。尤其是 B 楼的采光问题更为严重。关于这个问题我部门已经与开发商接触并不断确认，至今开发商仍在和规划设计单位联系确认。该物业的性质为村集资房，因此在销售付款中必须在很短的时间内付完楼价款，这样无疑提高了消费群的置业门槛。4、 威胁分析产品特点及购买群体得知，购买项目的大部分群体将是用以投资，...
