(内部使用，机密)济南美旗山大路综合商业中心项目开发建设可行性研究报告(该项目已于 5 月 24 日在香港与历下区政府签订合作协议)美旗控股（集团）有限公司二零零四年七月目 录条 目 页码第一章项目概况2第二章项目建设的背景及必要性4第三章市场调查、分析7第四章美旗（电子）物流交易配送中心建设标准和经营内容 14第五章项目 SWOT 分析18第六章房地产开发、经营运作的思路22第七章项目推进计划安排以及需政府协调解决的主要问题24第八章项目投资运作的经济可行性分析27第九章项目运作的主要风险及对策28第十章分析结论29第一章 项目概况一、项目概况（一）项目名称1、项目总体名称：济南美旗山大路综合商业中心。2、项目分体名称：美旗物流电子交易配送中心； 美旗国际购物中心； 美旗国际酒店； 美旗国际商务中心； 美旗城市花园。（二）项目地址项目位于山东省济南市历下区山大路与拓展后的经一路延伸线原花园路的交汇处（西南方向的三角地块），经一路规划改造的 33#地块，该路段是济南市中心城区的第二金街。（三）项目建设规划指标1、占地面积 ：9.03 万㎡（约 135 亩）；2、总建筑面积：48 万㎡。其中:地面 36 万㎡，二层地下室 12 万㎡；3、总容积率 ：4；4、绿 化 率 ：≥25%（屋面绿化率 40%）；5、建筑密度 ：≤55%；6、项目总投资 2 亿美元左右，建设周期 3.5-4 年，经营使用期限 40—70 年（商业 40 年，住宅 70 年）。（四）项目建设性质：商业、商务及配套住宅（交易中心、产品展示、金融、国际大卖场、酒店、住宅、停车场等配套设施）。(五)项目功能定位项目功能定位为电子及关联产品的专业交易配送中心的开发、建设和经营，以及配套商业、商务、酒店、居住项目的开发。具体功能划分为：A、3C 产品展示、交易、配送、销售中心；B、金融、信息、商务中心；C、酒店及餐饮娱乐；D、国际大卖场；E、大型百货；F、配套商业及住宅。(六)项目投资主体本项目由美旗控股集团及其关联企业联合投资、开发和经营。 二、项目编制规划依据、原则（一）规划依据依据《中华人民共和国城市规划法》和国家、省、市的相关法规以及济南市城区改造的相关规划要求。（二）规划原则根据国际、国内社会经济形势和山东省今后 5-10 年的中长期发展要求，在确定济南市历下区电子行业现代物流的发展战略和思路时，本项目遵循以下几条基本原则：1、创造良好的现代电子物流环境，建立现代物流体系，建立与物流中...
