番禺奥林匹克花园进入广州市场研究报告一、珠江三角洲别墅项目简析及 2000 年预测1、珠江三角洲简析 在七十年代末、八十年代初珠江三角洲作为中国改革开放先锋，凭着国家政策的倾向及其地理位置的优势，珠江三角洲的经济飞速发展，到八十年代，此区域的要均国民生产总值得到了大大提高。珠江三角洲经济特点主要体现在轻工业、旅游、贸易、金融等为主，逐渐成为南方经济的中心。借助天时、地利、人和、吸引了大量港、澳同胞、外商及其它国家的华人到此投资，甚至定居，同时也造就了在量的富商一族和一大批白领阶层，他们对生活向更高层次的追求，别墅项目的市场就此基础在珠江三角洲应运而生。 （这也难验证了有需求必有供求的经济发展的必然规律）。2、九十年代珠江三角洲别墅项目简析 （1）90-92 之间由于中国房地产九成为投资热的大气侯影响，珠江三角洲的房地产投资更是热可灸手（此时段中国整个层房地产）。接踵而来的就是中国政策进行宏观调控，大量缩小贷款发放，房地产业从 93 年初波峰跌入深谷；但由于珠江三角洲（特别是以广州为中心）的房地产商品的购买集中在私人身上，影响和波及程度相对小些（内地及其它沿海城市房地产商品的消费集中在单位或集团购买力上的。受宏观调控的重重一击。） （2）在 93-96 年初据不完全统计整个珠江三洲共建的别墅区有 60 多个，结果可维持至今的成功楼盘屈指可数，大量楼盘已处于死火状态。导致别墅在此阶段的失败有三个原因：①国家宏观调控银根为最大原因；② 一窝峰，盲目投资；③经济相对萧条，消费者不轻易置业。 （3）96-99 年底，别墅开始复苏到走向正常的发展阶段，能使别墅项目走向正常化的原因：：①经济的反弹；②国家银根入松贷款；③利息不断下调刺激消费；④ 98-99 年珠江三角洲为一国民经济能达到 10％的目标，政府支持房地产业为重点项目之一及带动相关产业的发展。 （4）从别墅的整体发展来看，个别楼盘趋向熟化，大部分都处在发展阶段；但从珠江三角洲聚集商贾之多与发展来看，别墅的市场消化力还处在初步阶段，消费市场的潜力还相当大。目前别墅内容主要体现在几个方面： ① 碧桂园、祈福新屯为珠江三角洲的权威代表，众多别墅区都是以碧桂园式、祈福式出现； ② 除了少数的新盘外，多数是 93-96 年死火楼盘又开始启动推向市场； ③ 除了碧桂园、祈福新屯两个楼盘能吸引较多区域的客源外，其它楼盘的主要客源集中在两个方面： a、本地区域客源； b、香...
