土地估价方法及案例汇总方法比较项目市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法路线价法基准地价系数修正法主要原则替代收益建筑成本+地价 =房地价成本可及性替代替代评估对象土地；建筑物；不动产土地；建筑物；不动产土地；建筑物；建筑物； 新开发土地土地土地适用范围适宜有交易实例地区的土地及不动产估价适宜有收益的土地或建筑物有交易地区且地产有开发、再开发价值建筑物或新开发地道路系统完整且附设有路线价，深度修正系数表和条件修正系数表已有基准地价和宗地价格修正系数表限制1 无类似交易案例或无市场交易时，难以评估； 2必须考虑所有差异的项目，并加以适当修正； 3 必须查证比较案例资料的准确性。1 对无收益不动产评估困难；2 收益数据必须合理、准确； 3还原利率必须适当。1 对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难； 2 房价预测难以准确； 3开发费用难以准确。1 不适宜于已建成地或已开发地； 2 成本不等于价格。不适宜于无路线价区域。不适宜于无基准地价区域。理论基础1 依实例地价格，比较求评估地价格；2 无理论基础，但实用。1 未来纯收益还原现值即为价格； 2有理论基础。1 地价 =房地价 -建筑成本-利润利息； 2 建筑价 =房地价 -地价； 3 有理论基础。1 建筑价 =重置成本 -折旧； 2 新开发地价 =土地取得费 +开发费+利润 +利息 +区位修正。宗地价 =路线价 * 深度指数 * 条件修正指数 *时间修正系数。宗地价 =基准地价 *（ 1±∑区域及个别因素修正系数）* 批租年期系数 * 时间修正系数。估价程序1 收集适当交易实例； 2查证交易条件状况，包括价格、支付条件、动机及宗地条件； 3 实例交易情况1 估价总收益；2 估价总费用；3 计算纯收益； 4 选定还原率； 5计算收益价格。1 估计开发完成后房地售价； 2 估计建筑费用； 3 估计各项税费； 4 计1 确定土地征用拆迁费； 2确定开发费；3 确定利润；4确定利息； 5计算成本价格； 6 位置修正。1 查定路线价； 2 查定深度指数；3 查定条件指数； 4 查定时间修正指数； 5修正出宗1 查定基准地价；2查证评估地块条件；3 查定各项修正系数； 4 修正出宗地价。修正； 4 实例期日修正； 5实例区域及个别因素修正；6 判定比较价格。算地价。地价格。现实性评估结果与市价相近，最具现实性评估结果与市价稍有偏差接近市价评估结果与市价常有偏差接近市价接近市价掌握难易易难易易易，适于多宗...
