一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。2002 年——上海成了不容置疑的别墅年。[一]、区域分布据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近 100 个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的 80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行 32%，松江25%，浦东新区 15%，长宁 12%，南汇 5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共 11%。上海别墅区域分布图[二]、别墅类型在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立 65%，连体别墅为 20%，连排别墅为 10%，叠加别墅为 5%。 [三]、价格分析通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在 100 万至 200 万价格段，占到了供应量的 46%；其次是总价在 200 至 300 万的中高档别墅，占总供应量的 17%；而总价在 100 万以下的经济型别墅和总价在 300 万以上的豪华型别墅分别为 15%和 12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四]、供需分析上海近 3 年别墅开发和销售状况2000 年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156 万平方米，当年销售面积约 50 万平方米。2001 年在建别墅大约400 万平方米，销售面积约 100 多万平方米。2002 年据不完全统计，上海的别墅共有 148 个，预计在建别墅面积可能在 800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达 12 个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。当前上海市别墅开发用地近 2 万亩，平均每个项目的占地面积在 10 万平方米左右。以综合容积率 0.7 计算，那么近 2-3 年内上海别墅市场的供应量达到 940 万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3 年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。上海别墅供应价格段分布图上海别墅类型而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在 5-10 万套，而目前上海别墅上市的总...
