新建商品房要先办理初始登记后才能办理转移登记我国《城市房地产管理法》确定了房屋登记发证制度，新颁布的《物权法》确立了登记簿制度，房屋自记载于房屋登记簿上发生物权效力。我们通常称的所有权初始登记是指房屋权利的第一次登记，对其之后的物权变动具有原始根据效力。因此，新建的商品房屋应当先办理初始登记后才能办理转移登记。 如房地产开发企业在房屋竣工以后，应当向房地产登记机关申请办理初始登记，登记机构在审核用地、建设工程规划许可证等有关的证明文件以后，向申请人颁发房屋所有权证。只有先办理了初始登记后，开发商才能行使房屋的其他权利，比如房屋买卖、抵押等。在现实情况中，商品房的销售一般不可能到房屋竣工以后才进行，只要开发企业领取了商品房预售许可证，就可以进行销售。但房屋登记机构在为购房人办理转移登记时，必然会审核开发企业是否已办好初始登记，如果没有办理初始登记，将导致开发商和购房户将无法办理房屋转移登记。 □ 李军房产证记载的面积是套内面积还是建筑面积？根据住房与城乡建设部《房屋登记簿管理试行办法》和《房屋权属证书、登记证明填写说明》)的规定，现行的房屋登记簿和房屋权属证书、登记证明上均应当记载房屋的建筑面积而不是套内面积。 建筑面积包括房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。而套内建筑面积则由套内使用面积、墙体面积及阳台面积三部分组成；应分摊公用面积是指本栋各业主共同使用或共同拥有部分的面积，按各套内建筑面积大小按比例分摊而得的面积。分摊的共有建筑面积包括：（1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。（2）套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 因此，商品房建筑面积的计算可用公式表示为：建筑面积 =套内建筑面积 +应分摊公用面积 =套内使用面积 +墙体面积 +阳台面积 +应分摊公用面积。 □ 李军什么是物权优先效力谢勇军 物权法规定：如果抵押权设定在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这是什么意思？ 这是一个物权优先效力的问题,意思是担保物权优先于用益物权。 比如一栋房子被抵押后再行出租，房子抵押期限届满债务人无法清偿其债务，那么债权人可将房子拍卖，承租人不能再继续承租该房屋。法院可对哪些未进行登记的房屋进行查封□ 李军 下列房屋...
