学习万科好榜样读后感 一、投资决策阶段 投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是否正确，将直接影响整个项目的成败，在二线城市，此阶段的成本管理应着重做以下几方面。 （一）成本控制人员应参与投资决策阶段的具体工作 项目的可行性研究以及产品的开发策划是一个系统的、专业性的协调工作，房地产企业工作人员应是具有良好执业品格而且经验丰富的、专业精通的下列优秀人才组合：a、建筑师；b、造价工程师；c、营销人员或专业策划公司；d、工程技术人员；e、经营管理人员（或项目经理）。 在投资决策阶段，上述人员应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算的全过程工作，其中成本控制人员主要应对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。 （二）编制投资估算、进行项目成本分析 1、土地开发成本分析 土地成本支出约占项目总支出的 20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含： （1）土地出让金 土地出让金可参考政府近期类似地块的出让金，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。土地出让金受政府控制因素较多，尤其在二线城市办理出让手续还不是很规范的情况下，土地价格既有机遇也存在风险。因此，开发商必须因势利导，有力把握，不给后期项目开发运作留下隐患。 （2）土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费 土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，并针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套应作充分估计，避免市政大配套项目不能满足项目要求。 第 1 页 共 18 页 拆迁安置补偿费一般采用货币补偿。拆迁工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司，但应注意其必须满足项目开发用地的时间要求，其费用可参照近期类似项目。 2、前期工程费用估算 （1）前期开发费一般占项目总支出的 3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。 （2）“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。 （3）前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保既符合政府政...
