附录 1 2010 年中国房地产上市公司测评模型简介为了客观科学的评价中国房地产上市公司的综合实力，减少单一评价方法带来的片面性，中国房地产测评中心采用指标初筛方法（系统聚类法和复相关系数）、指标检验方法（主成分分析法和变异系数法）和模型评价方法（层次分析法、因子分析法和功效系数法），通过指标筛选和指标检验确定中国房地产上市公司测评指标体系，并从综合指标体系和分指标体系角度对测评对象分别进行测评，得出最后的综合测评榜单和分榜单。一、指标初筛方法1.系统聚类法聚类分析又称为群分析，是一种研究对样品或指标进行分类的一种多元统计方法，聚类分析的功能是建立一种分类方法，将样品或变量按照其自身的性质上的特点进行分类。聚类分析根据分类对象的不本同可以分为 R 型聚类分析和 Q 型聚类分析，R 型聚类分析是对变量进行分类，Q 型则是对样品进行分类。系统聚类法的聚类原则决定于变量间的距离（相似系数）及类与类之间的距离的定义，对于不同距离的定义相应有着不同的系统聚类分析方法。方法主要有最短距离法、最长距离法、中间距离法、重心法、类平均法、可变类平均法、离差平方和法（WARD）。（1）最短距离法类与类之间的距离定义为两类中相距最近的变量之间的距离，即类与类之间的距离定义定义为：在类与类合并后后，按最短距离法重新计算与其他类之间的距离，计算公式为： ()（2）最长距离法类与类之间的距离定义为两类中相距最远的变量之间的距离，即类与类之间的距离定义定义为：在类与类合并后后，按最长距离法重新计算与其他类之间的距离，计算公式为： ()（3）中间距离法中间距离法采用介于两类之间最近距离与最远距离的中间距离来定义类与类之间的距离，在类与类合并后后，按中间距离法重新计算与其他类之间的距离，计算公式为： (,)通常取，此时由初等几何可知，就是以，，为边的三角形中边上的中线。2．复相关系数一个要素或变量同时与几个要素或变量之间的相关关系。例如研究一个变量 x 0与另一组变量（x 0，x 1，…，x n）之间的相关程度。复相关系数R 0.12⋯n的测定，可先求出x 0对一组变量x 0，x 1，…，x n的回归直线，再计算x 0与用回归直线估计值之间的简单直线回归。复相关系数为 R 0.12⋯n的取值范围为 0≤R 0.12⋯n≤1。复相关系数值愈大，变量间的关系愈密切。二、指标检验方法1.主成分分析（Principal Components Analysis，PCA）主成分分析法（PCA）是将原来众多...
