中城策划苏州房地产市场研究报告1.宏观环境研究1.1 苏州市简介苏州市位于江苏省东南，太湖之滨，东依上海，西临无锡，南接浙江，北靠长江。京杭运河贯穿南北。苏州已经有 2500 年的历史了，是一座著名的历史文化古城。苏州市自 1983 年 3 月地市合并，2001 年初吴县撤市建区，2002 年苏州高新区与虎丘区合并，拓展了城市发展空间。全市现辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区(虎丘区)7 个区和张家港、常苏州城区及各板块的位置图熟、太仓、昆山、吴江５个县级市，121 个镇。市区１６５０平方公里，古城区 14.2 平方公里。总人口583.86 万人，市区人口是 212 万人。2003 年以来人口自然增长率为 0．08‰。年末全市户籍总人口 590.97 万人，其中市区总人口 212 万人。苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出。有西晋文学家陆机，宋代政治家范仲淹、诗人范成大，明代戏曲家冯梦龙，“吴门画派”唐寅、文征明，清代及近代文人顾炎武、俞樾、章太炎等。绘画、书法、篆刻、诗文等艺术形式在苏州流派纷呈。中城观点：从总体人口环境来看，人口基数偏小。全市常住人口中，市区人口为 212 万人，市区内居民对住房需求的基量规模不是很大。但城市人口偏低也意味着未来城市化进程中蕴藏的巨大的市场潜力。另外，家庭规模小型化将引发对住宅产品更大的和多元化的需求。1.2 文化教育苏州地处长江三角洲，是吴文化的形成中心。吴文化经过两千多年历史的沉积，已取得了令人瞩目的成果。从物质层面看：有苏州古城以及在其基础上形成的水巷风貌；有巧夺天工被列为世界文化遗产的古典园林；有精工细作的苏州丝绸；有名列全国四大名绣之一的“苏绣”；有古朴凝重的“香山帮”建筑；有精细雅致的吴中工艺等。 苏州人由于历史文化根源，特别重视文化教育，尤其是对于子女的教育，而自身对接受再教育、更高层次教育也有着强烈的需求。1.3 交通环境苏州东临上海，沪宁高速公路直达上海，苏嘉杭高速公路北接苏州、南通长江公路大桥，南连杭州、嘉兴、乍浦港；312 国道可直达无锡；312 国道、苏沪机场路，南部的苏嘉杭高速公路、205 省道、苏震桃公路、木（渎）东（山）公路，西部的沪宁高速公路、以及正在修建的城市外环线，构造出了一个高等级、立体化、开放式的现代化大交通体系。2003—2007 年的五年内﹐苏州将计划投入 365 亿元﹐在市区推出两百多个道路﹑桥梁建设和改造项目﹐其中桥梁约 222 项﹐总长超过 1000 ...
