关于申请设立保障房债权计划的方案构想开发主体模式前提：我国计划“十二五”期间完成3600万套保障房建设任务，其中20XX-20XX年每年完成1000万套、20XX-20XX年每年完成500-600万套，使保障房的覆盖率达到20%。这意味着与之对应的融资需求高达5万亿元，其中20XX-20XX每年1.3万亿元，5000亿元由政府以土地形式筹措，8000亿元通过社会机构与保障对象所在企业筹建，由于不同于普通商品房开发，保障房建设运营周期长，利润率较低，商业房地产企业参与动力不足，同时地方政府对于完成规划动力不足，保障房巨大的资金缺口，普遍让地方政府财政吃紧。而另一方面，保障房建设的融资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，因此对于保险资金而言，是风险可控、担保可靠的投资品种，具备一定的吸引力。数据显示，截止20XX年末保险资金可用余额达5.08万亿元，相对于20XX年3.7万亿增长了36%，并且将来在此基础上还将持续规模性上涨，雄厚的保险资金亟待稳定的收益产品。因此，借鉴社保基金投资保障房的成功经验，在清除政策壁垒的前提下，如何有效规避风险和适当提高收益率，成为保险资金大规模注入保障房建设行业的关键。20XX年9月，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台，与之前出台的《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，构成保险资金投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品的政策指引。按照《暂行办法》的规定：保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，则按照目前保险资金可用余额推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场。今年“两会”上，保监会主席吴定富“支持上海试点险资投资保障性住房”的语音方落，中国太平洋保险集团就宣布，第1页共7页其参与上海首批公共租赁房项目的债权投资计划已通过保监会备案，由此成为国内保险机构的第一单不动产债权投资计划。紧随其后，七家险资企业宣布计划百亿资金支持北京保障性住房建设；近日上海城投又宣布，与平安资产携手推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设，截止目前，包括北京、上海、杭州、重庆、南京等城市都已经开始险资投资保障房建设的启动。第一部分：《暂行办法》的合规性要求20XX年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》就保险资金如何参与廉租房、保障房建设的相关各个方面进行了规定，对保险机构、资产管理机构、专业中介机构规定了明确的资格要求；对投资程序、投资比例、风险控制、监管管理均形成了具体的标准。1、保障房项目的资质要求关于债权计划可以投资的（保障房）不动产类型，涵盖形式广泛，基本原则为地方政府根据保障房建设规划与建设任务，确定的当期和中长期保障房项目。2、保障房项目的建设区域要求关于债权计划可以投资的保障房所在区域，《暂行办法》第十一条同时规定：“保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。”目前，实际主要限于省会城市以及副省级以上城市（计划单列市），包括北京、上海、重庆、杭州、南京在内的主要城市都已经开始启动。3、保障房债权计划的期限与规模要求关于债权计划可以建立的期限、规模、收益等条件，《暂行办法》第十五条规定：“保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内第2页共7页不得转让。”目前，实际险资投资债权计划期限一般5-7年，资金规模一般限于30亿元，预期资金收益率5-8%。4、保障房债权计划的参与机构要求保障房债权计划的参与机构，类似其他险资发行的债权计划，包括负责投资管理的保险资产管理公司、认购债权计划的保险公司、提供专业服务的中介机构、提供托管服务的商业银行等，对此，《暂行办法》的第八、九、十条都有相关明确规定。目前，主要能够进行债权计划的保险公司，包括太保、国寿、平安...
