第一节 土地使用权及其评估特点 〖基本内容〗 一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地使用或出让、出租、转让、抵押、投资的权利，属于无形资产的范畴，是无形资产中的对物产权，有一定的特殊性。土地使用 权价值高低主要取决于土地的特性和条件。因比，影响土地使用权评估的因素主要是土地的地理位置、用途、周围环境等。土地资产可以单独评估，也可与地上建筑 物一起评估或作为企业整体资产的构成要素随整体企业评估。 二、土地的分类及其特性 (一)土地资产的分类 1．按社会经济用途分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地(如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场)等。 2．按经济地理位置可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。 3．按所有权归属可分为国家所有和集体所有。我国城市土地属国家所有，农村和城市郊区土地除法律规定属国家所有以外均属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。 4．按利用程度可分为高度集约使用、正常使用、闲置未用或空地和不恰当使用。 5．按开发程度与开发趋势可分为已开发、未开发和列入市镇开发规划。 (二)土地资产的特性 土地特性包括自然特性和经济特性。 1．自然特性指土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性，主要表现在以下方面： (1)土地面积的有限性。 (2)土地空间位置的固定性。 (3)土地使用价值的永续性和增值性。生产资料在使用过程中都会发生磨损，终丧失其使用价值，但土地会随着开发利用程度而增加使用价值。 (4)土地的非再生性和不可替代性。 2．土地的经济特性指人们在利用土地过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性，主要表现在以下几方面： (1)用途多样性：土地有工业用途、商业用途、交通用途、住宅用途等，不同用途的土地使用价值有差别，对土地的市场价值也有直接影响。 (2)经济地理位置的可变性：土地经济地理位置的可变性指交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，土地的自然地理位置是固定的，但经济地理位置却是可变的，且会影响土地使用价值。 (3)垄断性：通过一定法律关系，特定主体可以垄断土地所有权或使用权，土地资产的垄断性构成了土地资产市场价格的基础。 三、土地资产价格体系 地产泛指土地资...
