第一节 土地使用权及其评估特点 〖基本内容〗 一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地使用或出让、出租、转让、抵押、投资的权利,属于无形资产的范畴,是无形资产中的对物产权,有一定的特殊性
土地使用 权价值高低主要取决于土地的特性和条件
因比,影响土地使用权评估的因素主要是土地的地理位置、用途、周围环境等
土地资产可以单独评估,也可与地上建筑 物一起评估或作为企业整体资产的构成要素随整体企业评估
二、土地的分类及其特性 (一)土地资产的分类 1.按社会经济用途分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地(如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场)等
2.按经济地理位置可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区,还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等
3.按所有权归属可分为国家所有和集体所有
我国城市土地属国家所有,农村和城市郊区土地除法律规定属国家所有以外均属集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于集体所有
4.按利用程度可分为高度集约使用、正常使用、闲置未用或空地和不恰当使用
5.按开发程度与开发趋势可分为已开发、未开发和列入市镇开发规划
(二)土地资产的特性 土地特性包括自然特性和经济特性
1.自然特性指土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性,主要表现在以下方面: (1)土地面积的有限性
(2)土地空间位置的固定性
(3)土地使用价值的永续性和增值性
生产资料在使用过程中都会发生磨损,终丧失其使用价值,但土地会随着开发利用程度而增加使用价值
(4)土地的非再生性和不可替代性
2.土地的经济特性指人们在利用土地过程中,出现的有关生产力和生产关系方面的特性,主要表现在以下几方面: (1)用途多样性:土