第1章 市场分析 1.1 写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD 区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观 2005 年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 1 .1 .1 区域特征 1.1.1.1 C B D 核心区域 2004 年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路 以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005 年，市南区已建成可使用写字楼 97 座，总建筑面积为 303万平方米，建筑面积比 2004 年增长 7%，已经入驻企业 5000 余家。去年，市南区在建写字楼 17 座，总建筑面积为 81 万平方米，建筑面积比 2004 年底增长 67％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 1 .1 .1 .2 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。 从 2005 年 3 月份开工建设的山东路改造工程在 11 月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字 楼项目推向市场。 1 .1 .1 .3 辽宁路周边区域 辽宁路周边多为商住两用楼为主、客源以中小企业为主，因为青岛市未来科技街的规划出台，客户的类型多为电子、科技产业。该类企业对此区域办公地点的需求有限，而未能带动专业写字楼的发展。 1 .1 .1 .4 团岛周边区域 团岛及八大峡周边区域属于传统老城区，区域内拥有与东部一样优良的海景资源...
