主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样 。 2、回 报 率 倒 推——>根据物业的开 发 成 本 ，设 定一个基 本 的回 报 率 （如 8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层 租金差 去计 算各 层 的租金水平。这个方法一般是财 务 部 比较喜 欢 使 用 的办 法，有些 大 型超 市是根据自 己 的投 资回 收 期 反 推。 存在的问题：市场能 够 承受的租金水平是动态的，这个分析 模 式 是静态分析 ；市场租金承受水平和 投 资之 间 不是充 分条 件 和 必 要条 件 之 间 的关系。 细 分业态推算——>百 货 、超 市、餐饮、娱乐、散 铺 在特 定的城 市或 区域 一般都有自 己的租金计 算方式 和 承受范 围 ，根据自 己 项目的特 点 和 商业规划，分别 计 算各 个业态的租金，然后得出一套 租金计 算体系。这个是我现在正 在企 图 使 用 的办 法之 一。 U3 F! f* p3 m6 ?; ^+ B 存在问题：涉 及的细 节 问题太 多，不好 把 握 。同一个业态存在位 置 不同、需 求 面积 不同、品 牌 价 值 不同、租赁 楼层 不同等诸 多不易 控 制的问题。 4、固 有理论分析 ——>什 么 拉屎 指 数 、怕 死 指 数 、费 血 指 数 ，就是我上面帖 子 附 件 里面所提 到的那 些 理论。这个租金计 算方法个人 感 觉 好 像 实用 性 不高 ，念 书 的时 候 代 数 学 的不好 。可 能 代 理公 司 忽 悠 开 发 商还 有点 用 处 。因此也没办 法展 开 说。 存在的问题：数 据的采...
