了解被审计单位及其 环境案例 2 被审计单位：万科企业股份有限公司 项目：了解被审计单位及其环境 审计目标： （1） 相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素； （2） 被审计单位性质； （3） 被审计单位对会计政策的选择和运用； （4） 被审计单位的目标、战略以及可能导致重大错报风险的相关经营风险； （5） 对被审计单位财务业绩的衡量与评价。 （6） 了解被审计单位的内部控制 3 了解被审计单位及其环境 一、相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素 1 行业状况： （1）所在行业的市场供求与竞争。万科企业股份有限公司以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，曾被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010 年（第七届）中国上市公司100 强，排名第 53 位。2012 年 8 月，万科被评为中国民企500 强，排名第 14 位。 经过一系列的宏观政策的调控，我国房地产业从近几年高速发展的行业状态转向稳定增长，我国近些年房地产行业发展非常迅速，快速增长，这种发展是在几十年增长缓慢背景下出现的，起点非常低，压抑了几十年的需求在这么短的时间内释放出来，客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长，所以市场需求将保持着持续的增长的强劲势头，尤其是高品质、高性价比德住宅产品，高性能的商 业地产，从发展趋 势上看 都 有很 强的内在需求，存 量 和 增量 的巨 大需求正 是保持房地产继 续保持快速发展的根 本 动力。 因 此 我们 认 为，尽 管 在政府 加 强引 导 和 调控的宏观环 境 影 响 下，房地产行业将进 行一系列的调整 ，行业状况和 企业自 身 都 不 断 走 向成 熟 ，消 费 市场也 将进一步 理 性化 ，但 由 于 市场强劲需求，接 下来的几年房地产行业的发展趋 势仍 将是稳定增长的。 （2）生 产经营 的季 节 性和 周期 性。房地产行业受 政府 政策和 季 节 以及 大量人员 流 动影 响 ，而 万科股份有限公司由 于 其经营 管 理 好 ，公司规 模 大，所以其季节 性和 周期 性变 化 不 是很 大。 （3）建 筑 材 料 供应 与成 本 。万科是以房地产为核心的产业，各 种原 材 料 涨价、劳 动力成 本 增加 等 因 素 影 响 房地产的价格 ，且 影 响 显 著 ，近几年房价不 断 上涨 ，人们 买 房压力不 断 增大，这与...
