项目投资可研报告24/10/19报告框架第一部分：项目概况…………………………………….…………………………………………….第二部分：项目定位及规划方案……………………………….……………………….……………………………第三部分：项目开发及销售计划……………………………….……………………….……………………………第四部分：投资收益分析…………………………………….…………………………………………….第五部分：融资及还款计划………………………………….……………………….……………………………第一部分项目概况项目所在区域－简述区域概况区域规模区域定位矿产之乡四驱之城旅游胜地能源基地阳山—房地产逐渐成熟的价值洼地阳山县位于广东省清远市中部，南岭山脉南麓，连江中游，西汉高祖时置阳山县，迄今已有2200多年的历史。阳山县山青水秀，资源丰富，自然生态条件优越，森林资源丰富，是“中国反季节蔬菜之乡”，享誉港澳、东南亚；旅游资源独具特色，是广东省旅游强县，主要风景名胜有广东第一峰、神笔山、北山古寺、连江风景带和南岭国家森林公园等。全县总面积3418平方公里，截至2012年，全县辖12个镇1个瑶族乡，总人口54.3万人。第二部分项目定位及规划方案项目定位－背景阳山作为驾驶员考试长途科目最早的指定地点之一，每天接待的考试学员在800—1000人次。现有驾驶员培训基地因落成时间长，现有接待能力完全满足不了现在的驾驶员考试规模。考试学员以及教练员只能分流到武装部招待所、交警招待所等场所，这种不得已的安排导致学员及教练员意见很大。本项目已经于阳山县委县政府及交委达成了协议，本项目一期已经落成的酒店以及中餐馆等作为长途考试学员及教练员指定接待酒店，按市场价格结算租金。项目定位－产品定位鉴于本项目目标客户来源明确,因此产品线应较丰富本项目总体量接近本项目总体量接近1010万平方米，分两期开发，一二期互为补充万平方米，分两期开发，一二期互为补充项目定位－产品规划•接待酒店面积15000平方米；•接待酒店按4星级标准装修；•接待酒店首层为接待大厅及公共就餐区；•配套大型中餐厅、ktv、沐足等餐饮休闲功能全方位为入住客户服务；•按平均35平米/间的标准设置房250间标准客房。按照50平方米/间的的标准设置50间高标客房；•酒店式公寓满足投资、旅游度假需求。项目定位－接待酒店首层•作为定点接待酒店，每天接待超过500人次住宿及就餐•首层接待大厅作为学员及教练员每天签到功能•公共就餐区每天提供自助餐•以优良的环境，良好的服务，完善的配套，逐步取代原有的考试接待中心。项目定位－餐饮娱乐配套项目定位－客房装修标准标准客房高标客房项目定位－酒店式公寓•酒店式公寓为本项目二期主打产品；•鉴于本项目地处阳山这个旅游资源丰富的大氧吧，是旅游、度假、休闲的理想所在，我们以拎包入住的概念打造45—60平米的一房两厅及两房两厅小户型公寓，聘请知名酒店管理公司共同打造总价在20万左右的酒店式公寓。项目定位－酒店式公寓装修拎包入住，精装交房与知名酒店管理公司合作6种装修风格工客户菜单式选择部分带租约发售，投资信心保证配套商业聘请专业招商公司，保证项目生命力。第三部分市场概况及销售计划阳山房地产概况接上表阳山房地产市场-结论阳山在碧桂园没有进入前，因土地原因导致市场有效供应量较少，项目的品质和价格区间差别不大。阳山以普通住宅集群为主，以改善型客户为主力客群；区域平均价格集中在3200—3500元/平米，随着房地产上涨的大环境，价格还有一定上涨空间。阳山购房多为地缘性升级客户和刚性需求(如婚房)客群，主力户型以舒适型两居为主。碧桂园为阳山房地产龙头，以其成熟的开发模式引领市场，其精装修洋房均价4600元/平方是本项目的风向标。销售策略及计划销售策略：本项目比邻碧桂园，在销售策略上本项目将采取错位营销的方式推进。本项目是商业、酒店、餐饮、娱乐及酒店式公寓的综合项目。户型以45—60平方为主打，错开了与碧桂园的直接竞争，且小户型填补了碧桂园的空白，因此碧桂园每一次促销都将是本项目爆发式销售的高峰。...
