海口罗牛山产业园 一
战略分析 市场审视：直击桂林洋商业市场 1、产业格局——旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区； 桂林洋经济开发区位于海口市东部近郊，是海口市保留的“三大开发区”之一，也是海南省重点开发的“六大开发区”之一，开发区总体规划分为旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区
海口市政府已把桂林洋工业区确定为海南（海口）水产品出口加工区，工业区规划发展水产品加工、机械、制药、电子、食品、印刷、工艺品、饮料等无污染工业
同时配套发展居民住宅、商贸、房产、服务业以及文化教育等设施，桂林洋开发区将建成综合功能和外向型的工业小城镇
2、商业市场——区域只有基本的生活配套； 桂林洋片区是在农场的基础上发展而成，区域的商业发展时间很短，没有形成较具影响力的商业中心，现有商业主要辐射桂林洋经济开发区内居民、厂区员工及大学城学生
从集中度上来 看 ，桂林洋片区商业主要为沿 街 散 铺 ，商铺 多 以业主自 营 或 出租 给 商户 经营 ，目 前尚 没有稍 有名 气 的品牌 直 营 或 品牌 加盟 店 铺 ，更 无大型零 售 商业项 目进 驻 ，因 此 桂林洋的商业集中度较低 、档 次 较差 、商业氛 围 散 漫 ，仅能满 足 区内市民基本的生活需 求 ，其 他 的功能如 休 闲 、餐 饮、娱 乐 、商务等功能无法 满 足 市民更 高 层 次 的消 费 需 求 ，基本难 以形成一站 式消 费
3、区内商业地 产产品——零 售 物 业空 白 ，批 发物 业租 售 冷 淡 ； 根据2008 年制定的《海口市江东组团片区控制性详细规划》，桂林洋工业片区以发展农副产品加工业和物流业为主，然而经过几年的开发，商贸流通的物流业仍然未有取得突破性的规模化发展
海南水产物流交易中心规划图 据我们初步考察，在桂林洋片区基本没有新建的零售商业物业推出市场，也鲜有商贸物流业项
