海口罗牛山产业园 一.战略分析 市场审视：直击桂林洋商业市场 1、产业格局——旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区； 桂林洋经济开发区位于海口市东部近郊，是海口市保留的“三大开发区”之一，也是海南省重点开发的“六大开发区”之一，开发区总体规划分为旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区。海口市政府已把桂林洋工业区确定为海南（海口）水产品出口加工区，工业区规划发展水产品加工、机械、制药、电子、食品、印刷、工艺品、饮料等无污染工业。同时配套发展居民住宅、商贸、房产、服务业以及文化教育等设施，桂林洋开发区将建成综合功能和外向型的工业小城镇。 2、商业市场——区域只有基本的生活配套； 桂林洋片区是在农场的基础上发展而成，区域的商业发展时间很短，没有形成较具影响力的商业中心，现有商业主要辐射桂林洋经济开发区内居民、厂区员工及大学城学生。从集中度上来 看 ，桂林洋片区商业主要为沿 街 散 铺 ，商铺 多 以业主自 营 或 出租 给 商户 经营 ，目 前尚 没有稍 有名 气 的品牌 直 营 或 品牌 加盟 店 铺 ，更 无大型零 售 商业项 目进 驻 ，因 此 桂林洋的商业集中度较低 、档 次 较差 、商业氛 围 散 漫 ，仅能满 足 区内市民基本的生活需 求 ，其 他 的功能如 休 闲 、餐 饮、娱 乐 、商务等功能无法 满 足 市民更 高 层 次 的消 费 需 求 ，基本难 以形成一站 式消 费 。 3、区内商业地 产产品——零 售 物 业空 白 ，批 发物 业租 售 冷 淡 ； 根据2008 年制定的《海口市江东组团片区控制性详细规划》，桂林洋工业片区以发展农副产品加工业和物流业为主，然而经过几年的开发，商贸流通的物流业仍然未有取得突破性的规模化发展。 海南水产物流交易中心规划图 据我们初步考察，在桂林洋片区基本没有新建的零售商业物业推出市场，也鲜有商贸物流业项目在营或在建，目前上规模的商贸物流项目仅有海南蓝海水产投资公司开发的“海南水产物流交易中心”项目一个，通过了解，该中心虽然贵为国家级的水产交易中心，但目前市场对其物业商铺的销售与租赁均反应比较冷淡，销售率与出租率均不甚理想，表明桂林洋片区无论是零售商业物业市场还是商贸流通物业市场的都有待拓展，桂林洋片区商业地产市场缺乏大型项目作龙头带动，仍未能成为海口商业地产市场的热点板块。 （二）项目审视：发展与曲...
